现代城市建筑与发展(3)

3、我国房地产发展的未来
“2020预言”： 2011——2020（或更长）年

，房地产的下一个发展周期中国经济将在2020左右开始“减速”（相比每年8~10%的速度）。这并不是一个“看低”中国经济的预测。一方面：届时我国的经济发展水平已经接近达到 “中等发达水平”，减速是必然规律（基数越来越大）。另一方面：届时又将会面临“经济结构”的调整期，中国成为“创造大国”，也许那时会成为一个新的时间契机。在这个周期，房地产将会度过它的最后的“黄金期”。 “2050预言”：在此之前，中国将进入平稳发展期（5%左右）。在此阶段，贫富悬殊的问题开始缓解，国家福利逐渐提升。而2050之后，中国整体进入发达国家行列，经济增速放缓（3%左右）。在此期间中国的房地产将进入平稳增长的周期。

4、关于房地产为什么会涨的问题
概念一：“国家、城市升值”： GDP每年8~10%的增长，意味着国家整体经济实力的增长（虽然未必是等值的）。 “买房子就等于买环境”——“买房子就等于买城市”——“买房子就等于买国家”。概念二：“全民买房”的本质：实际上是“全民投资”。人民币的贬值和市场货币流动性的大幅增加（3万亿~20万亿）。实际上是逼迫老百姓通过买房子的方式保住财富。在经济快速发展的阶段，房子的功能其实并不主要是居住的问题，单纯解决居住可以通过租赁的方式（如不少发达国家的中低收入者）。而现在的中国人所追求的是要“拥有”房子。其实就是要求分享国家增值的“红利”！其实要解决低收入者的居住问题的路径是很清晰的：政府主导、企业操作建设保障性住房。但不允许进入市场（新加坡、香港均如此），当你不用保障性住房的时候，退给政府，给新的需要保障性住房的人。而中国的保障性住房5年后可以进入市场流通，这其间的差价在大城市一般都在百万以上。所以保障性住房的购买过程黑幕重重。概念三：关于贫富悬殊的悖论什么是经济发展的最大动力？——贫穷！在制度机制允许的情况下，贫穷者为了改变贫穷的生活状态，几乎什么都可以付出（法律、亲情和名声除外）。但等到人比较富裕了，就不会那么“不顾一切”了，他的上升动力就会减弱。而整个国家的人民都比较富裕了，那国家上升的动力也会减弱。另一方面，贫富过于悬殊的后果，特别是极端的不公平所导致的贫富悬殊，几乎肯定会带来社会的矛盾和动荡。而一旦出现重大的社会动荡，则又会造成经济的倒退甚至大滑坡。所以，最好的办法是：“温水煮青蛙”。——全民脱贫（在中国的战略机遇期）在有控的状态下让位于整个国家的快速发展。也可以说是为了中国有更

强大的将来。

七、分析居住者的“购买心理”

购买心理的基本判断（在住宅具有商品性质的条件下）：通常情况下，人的经济能量的层次决定其购买方式的基本特征，人的经济能量低时，偏向于“单次购买”和“理性购买”，人的经济能量高时，偏向于“感性购买”和“重复购买”（升级或更新），即是，购买者不仅仅是“需要”这个商品，而是“喜欢”。（文化素质较高的人相对较容易偏向于“感性购买”） “感性购买”与商品是否具有功能目标多重性有关。如果商品的功能目标具有特定性和单一性（如药品、饮料﹑胶卷、香烟…），一般只会产生“理性购买”，——人们不会在乎它的包装有多好看，而注重其作用。具有功能目标多重性的商品，如服装，其功能不光是蔽体、御寒，还有美观和其他非物质作用，10元的衣服和10000元的衣服的基本功能是一样的，但10元的衣服往往只具有其基本功能。一般来说，高价值商品往往具有功能目标的多重性。

七、分析居住者的“购买心理”

购买心理的基本判断（在住宅具有商品性质的条件下）：通常情况下，人的经济能量的层次决定其购买方式的基本特征，人的经济能量低时，偏向于“单次购买”和“理性购买”，人的经济能量高时，偏向于“感性购买”和“重复购买”（升级或更新），即是，购买者不仅仅是“需要”这个商品，而是“喜欢”。（文化素质较高的人相对较容易偏向于“感性购买”） “感性购买”与商品是否具有功能目标多重性有关，如果商品的功能目标具有特定性和单一性（如药品、饮料﹑胶卷、香烟…），一般只会产生“理性购买”，——人们不会在乎它的包装有多好看，而注重其作用。具有功能目标多重性的商品，如服装，其功能不光是蔽体、御寒，还有美观和其他非物质作用，10元的衣服和10000元的衣服的基本功能是一样的，但10元的衣服往往只具有其基本功能。一般来说，高价值商品往往具有功能目标的多重性。

? 居住建筑同样具有功能目标多重性，购买者决定是否选择某个住宅商品时，除其基本功能外，还会考虑诸如住宅造型﹑居住环境 ﹑室内设计﹑设施配套、居住人文环境﹑住区品牌等方面的因素。 ? 简言之——“理性购买”是“硬需求”，而“感性购买”是一种 “软需求”，是需求层次的提升和延展。

课题四：文化与住区

对于城市文化来说，时尚、怀旧是两大主流。在这个课题里，主要讨论时尚。 “水景”、“大草坪”——是一种“有效的浪费”吗？ ● 在住宅改良后，美化环境是满足“社区满意度”的最直接“武器”。

其好处是：居住者喜欢（满足“比富”和部分的个性化精神需求）。增值前景更大了。缺点是：售价、维护成本（物业管理费）提高了。（在通货膨胀和房价飞涨的背景下，这一点并不太受关注。）

● 开发商为什么要花大钱去美化环境？道理很简单：在市场发展到一定阶段—— “感性购买”（期望和居住理想）>>对住宅的基本居住需求住区的室外环境是居住功能延展的重要方面： A.居住基本功能——室内面积﹑格局 B.居住精神功能阶段1—— 室内装修，美化和个性追求 C.居住精神功能阶段2——建筑造型风格 D.居住精神功能阶段3—— 居住活动向附近的外部空间延展，住户景观视野，居住区域环境的美化。

广州雍景豪园组团环境

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具体来说，这是一个简单的算术——花100万美化环境，可以使组团的大多数住户拥有窗外的美景，即使每户每平米售价提高100元（居住质量提高），（实际远远不止），100户即可收回成本，而对于一个高层组团来说，一般可达到1000户或以上。这样的“浪费” ? 哪个开发商不愿意呢？ ? 这样的“浪费” 消费者不也是很喜欢甚至自豪吗？

深圳蔚蓝海岸环境

哪个开发商敢不这样“浪费”呢？（代价是退出市场，背后的选择者实际是消费者）。规划者应该去研究如何更好更美地去“浪费”，如何节约造价和维护成本，如何结合生态和节能技术，改善组团环境的物理舒适条件，体现文化精神和个人情趣，促进邻里交往，营造健康、愉快的居住气氛。

课题五、历史、传统距离我们有多远？
现象： ——“复古风”又来了
● 环境心理学“居住满意度”的社会审美规律所谓的审美心理“加一级”的原理：低收入者住区→中等收入住区中等收入住区→高收入住区高收入住区→“反朴归真” 这是一般性的规律，不能片面理解。现实之中，当然有不少不符合这个规律的项目，但多是失败之作。

● 早期的“复古风”实际是当时中等收入阶层审美心理所形成的社会审美潮流。模仿和嫁接西洋古典风格的建筑元素，是这个时期中高端住宅造型的主要手法。对这个时期的复古风，不应一味地批评。这是当时社会审美潮流的体现，是有着真实的社会、经济、文化背景的。虽然也充斥着大量低俗的 “视觉垃圾”，但也有不少较为成功之作，这是那个时代的一个缩影，甚至是一种文化象征。深圳浪琴屿花园

● 近年来的“复古风”多是较为高端的项目的尝试

中国文化在现代住区中的回归，而且出现了较为高端的回归。早在上海著名的“新天地”出现时，由其引发的关

于传统与现代的思考，就已埋下中国文化的再次回归的种子。（“昨天、明天，相会在今天。” “新天地是个充满矛盾因子的综合体：既古典，又新潮；深具文化情怀，也具有商业气息。） 80年代的香山宾馆，本可以引发这种思考，可惜它太早了，超越了当时大多数中国人的审美思维和认识。

广州“岭南花园”

中国文化在中国 30多年的建设过程中早已“回归” 了多次了，但多数是设计者的一厢情愿，往往是设计者设计修养不足和时代思维误区的表演，和者寥寥。（早期的“阙里宾舍”、北京火车站等），其主要原因是设计者与社会生活以及市场需求的分离，是传统文化的表层化延续，而不是继承和发展。

近年住区建设中出现了有益的探索，并获得较大的社会认可和成功，其主要特点是现代元素与传统信息的结合、并存甚至是 “冲突”

广州“岭南花园”
所追求的是“味道”、“气氛”、“印象”，而非对审美者来说没有思考空间的“形似”。即在审美过程中加入了审美者的角色，这一点可以说是其中的关键。

? 深圳“第5园”

? 深圳“第5园”

中国传统文化是经过长时间孕育和沉淀的（是有“厚度”的），同时与现代文明也是有一定的时空差异的，对于较为应用性的住区来说，更多的应该是融合与发展（也不排除模仿和再现，如“清华坊”），而对于文化的保护和再现，就应该原汁原味地保护和保留。

课题六、关于住区规划的创新
对住区规划的高水平作品的定位
? ? ? ? ? ? ? ? ? ——用创新的方法去更好地解决问题。理想主义是成功人的特质理想主义的基础是现实 —— 专业知识与技能 ——广阔的背景知识和相关学科知识 ——对现实情况（社会、需求、矛盾…）的调查研究理想主义既是“幼稚的”，又是成熟的。 ——跳跃式的、跨越式的、异想天开的、梦想般的、引人入胜的 ——具有强大的综合分析能力，“面面俱到”的平衡手段，令人信服的自圆其说。 ——学会利用商业机制来实现理想（设计者的和居住者的）。

课题七、生态很“虚”吗？节能技术可能普及吗？可