现代城市建筑与发展(2)

居住条件的“升级”归纳为四个层次：

“住”——居住基本功能（包括配套、交通等） “看”——居住物质环境的美化（室内和室外） “动”——生活质量的提高（休闲、

健康、交往） “感”——居住的最高境界，精神世界的陶醉。

●对用户进行定位，是住区设计师的基本思考方式：
——社会中的人普遍具有公众所习惯的“定位心理”：
——他们从来不会轻易忽略自身与其他个体之间的差异性，并在个体差异的基础上去寻找共性和归属感。

● 设计师应该主动进行“角色代入”的换位思考
（不同年龄、不同阶层、不同职业、不同文化背景…），只从单一
角色（往往是专业）进行思考的设计师是僵化的。

●关于居住对象的“用户分类”

可以从以下几个角度来看： http:///
一、经济条件这是一个非常重要的定位角度，是社会阶层划分的基本尺度，总体来说，具有不同的经济条件的人群，他们对居住生活的需求和理解是有差异的。例如不同经济条件的人群对待消费、生活价值取向（什么是生活中比较重要的事情、什么是更值得的…）以及舒适生活的构成内容等方面，在态度上均有较大的差异。规划设计所涉及的项目的市场预期销售价格，是规划设计可依据的重要线索。开发商及其“智囊”的项目前期工作的主要内容之一就是价格定位，（项目区位与预期的和潜在的购买人群的分布关系，及其消费倾向和能力，区位的“稀缺” 程度，项目成本和建设标准的定位……。）如果项目（或者作业）缺乏这样的前期定位，规划设计者应进行此类定位性思考。

二、生活阶段（年龄段）处于不同的生活阶段（单身、“丁克”、年轻的三口之家、中年家庭、老年家庭……。）的用户群，对居住生活的不同需求和理解，涉及到日常生活消费方式、出行方式等，并影响到“硬件” （户型、环境、配套设施等）和“软件”的内容和倾向。项目的区位特点往往与此有关，项目对某些用户群具有某种“生活服务半径”的意义。三、文化倾向（职业分类和教育程度）以此进行项目的用户群分类一般不具备典型意义，虽然是 “物以类聚，人以群分”，但在商品经济的环境下，除非某种“聚集”具有明显的“积极效应”，（如“作家村”、“画家村”….）否则不会产生明显的文化阶层的居住聚集。（而计划经济下此类情况较多）。百度搜索：99建筑网,查看数百万资料
四、关于“制造用户群” 通过使项目具有某种“稀缺”的特质（景观、教育、健康、运动等），吸引社会上具有此类需求的用户群。

课题四：城市住宅建设与房地产发展 “商品房”与“安得广厦千万间”——满足需求的物质实体
城市的住宅建设通常包括两个部分： ● 作为商品的住宅建设——房地产。（主要为富人和较富裕的人服务。） ● 作为城市公共产品的住宅建设——“福利房”

、“安居工程”、“经济适用房”、“居者有其屋计划”……。是政府出资或补贴建设的住宅。（为穷人和低收入者服务。）从某种角度来说，房地产是为不同层次的富人服务的。不如此，就不会获得足够的发展的动力。在市场经济中，穷人怎么办？ ● 政府对穷人的策略是保证其较低的基本生存条件（通过福利﹑慈善和相关政策），并鼓励﹑刺激和等待穷人改善经济条件。中国的大中城市，一般都存在着“贫民区”、“城中村”，甚至“棚户区” （如煤矿附近的农民工自建区）。其主要居住者是：城市低收入者、“新移民”，以及农民工。对“城市低收入者”，随着政府财政收入的不断增加，政府一般通过建设低价住宅（部分补贴），让低收入者购买，以改善其居住条件。 ● 但对“新移民”，以及农民工，城市政府一般都未给予真正的关切，而是把他们交给“市场”，“自生自灭”。这也是我国的“城乡二元结构”所决定的。（只有国家经济达到较高水平，整个国家的成员都可以享受较高的 “国民待遇”，才能真正解决穷人的居住问题。）

我国住区发展过程中的利益主体——满足需求的过程和方式 ● “四方博弈” 城市化的“游戏规则”应该是多方博弈，每个人都可以从利益的角度去看城市化。具体说，城市开发建设是四方利益博弈的结果。官方、开发商、民间再加上传媒及知识分子构成了博弈的四方。在四股力量中，官方是各方的调适平衡者；媒体则是监督者和评判者，但媒体本身有自己的多重特性，作为多方博弈的一个平台，一方面受官方舆论导向的左右，还要接受开发商的广告，另一方面要为百姓代言，传递知识分子的民间话语。在我国目前的经济发展阶段，媒体作为城市化进程中的第四种力量，却也往往是“外强中干”的“现代红娘”角色，对于公众利益，一般是“点到及止”。知识分子还未能达到更加客观理性的独立角色，（他们在经济能力和政治地位上还受到制约）。而民间的力量因为缺少与官方和开发商等利益集团对话的途径，而在博弈中处于弱势地位。所以，多数情况下只是两方博弈（“强＋次强的联合”）。这也是“最差的”博弈情形，公众利益往往被放置在一边。

“合理”的“最差博弈”
● 在“GDP至上”的经济发展阶段（是上级考核地方官员的第一硬指标），中国的市长们与房地产商们有一种“共舞心态”。市长们需要房地产商们对城市化进程有所推动，对GDP和税收有所贡献。市长们虽然在把握着“舞步”的节奏。但主动为城市低收入人群打造经济适用房的房地产商基本没

有，这是企业逐利的本性造成的，并不涉及道德问题。 ● 一般情况下形成这样的格局：城市官员普遍认为：城市规划在某种程度上被开发商牵着鼻子走也是正常的。开发商是算利润的，如果你的政策不行，他就要走，。政府的规划常常是灰色的“即时规划” （未经法律通过）。 ● 而知识分子则更多地站在公众及城市的长远利益的立场上，但也常常忽略了历史发展的前提和阶段背景，有时还会产生被冷落后的 “怨妇心理”（从古至今中国知识分子常见的心理特征）。 ● 但在现阶段也不能否认此现象也存在着一定的积极因素。目前的社会发展阶段的特点是：市场在政府制定的框架内自我生长，政府的态度是：“请君入瓮（框架）”。这是宏观上的背景，当然不排除微观上黑箱和腐败的因素。

? “法制”与“独裁” ? “健全法制”和“模着石头过河”是一种矛盾的同时也是互动着的状态，“GDP至上”现在已经开始受到批评，但在当时则可能是“时不我待”，“发展才是硬道理”，是利大于弊，此一时彼一时。“权力大于（不健全的）法律”，有其弊，也有其利，这就是经济早期发展阶段往往产生“跨越式发展”的部分原因。 ? 政府主要领导的“独裁”是现阶段的中国特色之一，上级对他们的态度往往是，理性的、有智慧的“独裁”，会对现阶段的社会发展做出较大的贡献。（如同一个公司的发展，在公司的初级阶段，独裁往往是最高效的。而在公司逐渐庞大起来时，独裁往往意味着决策失败的那一天迟早会到来。） ? 在经济发展的中后期，稳定和规范才会变得越来越重要。

? 例如：广州市国土房管局近年出台地价标准——基准地价，重新评定广州市（包括番禺和花都两区）的国有土地地价。由于升值后的地价将在新的基准地价中反映，对已经圈地但还未交土地出让金的开发商将不再获得土地升值的利润，将会杜绝开发商低价拿地，制约开发商进行土地储备，有助于建立一个公平竞争的土地市场。

? “民权觉醒”

? 中国房地产发展的趋势之一将是“民权觉醒”的到来。
? “民权觉醒”的过程：一方面是公众力量的逐渐强大，反映在公众的文化构成水平提高，民主意识增强。另一方面，政府的扶持（以制约开发商）、法制的逐渐健全，以及媒体（知识分子）的 “推波助澜”，也会起到重要的作用。

? 例如：北京的3000多个住区中，已成立400多个“业主委员会”，其中比较成功的业主委员会的“主任”，一般由“自由知识分子” 担任（作家、艺术家、律师等），被称为“社区活动家”。他们的理性、组

织能力和协调和维权手段，是开发商、物业管理公司所敬畏的，可以对其产生决定性的约束。他们提出一个有点夸张的理念： “民主从社区开始，居住改变中国”

? 但是在中国，这种现象还并不普遍。

? 一方面法规不细：对开发商及物业公司违规的惩罚条例不够详细也不够严厉——“有违规操作空间”、“违规成本不高”。（太过详细意味着没有多少操作空间，“国情”中所包括的权钱交易以及“人情”、“关系网”等，就会受到制约，会影响很多人的利益。）

? 另一方面：市场经济还处于初级阶段，建立市场经济的基石就是：保护个人自由和经济权益。那么，我们也可以理解，这种“保护” 也还是处于“初级阶段”。民主意味着要顾及到更多人的利益，将会形成比较复杂的 “新的利益平衡格局”，即是多（利益）方的相互制衡。某种程度上来说：贫穷和专制往往是“孪生”的，而经济的活跃和蓬勃发展则是民主的“催化剂”。

六、关于房地产的发展的周期性波动
1、发达国家房地产发展的周期性规律
美国的房地产业大致按18～20年的频率完成一次周期循环波动。日本房地产的周期大约是7年。

香港房地产周期和日本大体相似
台湾房地产周期波动只有5～6年。

2、我国房地产发展过程的周期性特点
周期一（8年）： 1988——1996年，88-90年是房地产起步、政策形成和积累、资金聚集的过程，发展相对缓慢。其中1991——1996年，是起落最大的阶段，90年代初，被称为房地产业的“黄金时期”，但过快的发展，在国家94年开始的宏观调控中迅速下滑，1996年出现负增长跌入谷底。周期二（12年）： 1997年——2009。1997年开始升温复苏，至今已有9年多的较快发展期， 2004－2005年，国家对以房地产为主的宏观经济进行宏观调控，但市场也不是可以由政府所完全掌控的。 2007年——2009，是中国房地产“疯狂”的几年。面对国家调控措施的不断出台，开发商纷纷意识到2008年以后房地产的调整期将不可避免地到来，同时也认识到国家的调控目标是“软着陆” ，所以，这是一个四方博弈中“次强” 对“强”的“将军年”！（相对弱者的自我拯救）。是用“最后的疯狂”的方式来抬高己方的筹码。从政府的角度来说，市场的不稳定会危及大局，反之，调整期中的房地产大跌也不是他们所愿意见到的，毕竟，政府在这场房地产的“疯狂盛宴”中，也是最大的受益者之一（说是“赢家”不合适，可以说是“被动”的受益者）。此后中国的房地产将进入下一个周期。