郴州市城乡规划管理技术规定(2)

（五）法律、法规规定的其他情形。

第二十三条有下列情形之一的，不得申请变更建设用地性质或调整容积率：

（一）建设单位或个人在地块内有违法建设行为，未查处完毕的；

（二）经市土地行政主管部门依法认定属闲置土地的；

（三）以行政划拨方式取得保障性住房建设土地使用权的；

（四）省级及以上产业园区（含项目区）的工业用地；

（五）已取得建设工程规划许可证的建设项目；

（六）法律、法规规定的其他情形。

第二十四条建设单位或个人申请变更建设用地性质或调整容积率，应当按住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）规定的程序办理。

第二十五条建设用地性质变更必须符合控制性详细规划规定的可兼容的用地性质。

第二十六条同一用地申请建设用地性质变更或容积率调整获批准后，不得再次申请变更或调整。符合下列情形之一，经市纪检监察部门同意的，可按程序进行二次变更或调整：

（一）城乡基础设施、公共服务设施、公共安全设施建设引起项目建设条件发生变化的；

（二）保障性住房建设（廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房）、征地拆迁安置房建设引起项目建设条件发生变化的。

第二十七条所有建设用地性质变更或容积率调整的项目，其规划管理的有关内容应当依法公开，接受社会监督。

第四章建设项目规划选址

第二十八条以行政划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当按照《湖南省建设项目选址规划管理办法》向城乡规划主管部门申请核发《建设项目选址意见书》。以出让方式提供国有土地使用权的建设项目，项目批准（核准、备案）机关应当在项目批准（核准、备案）前征求同级人民政府城乡规划主管部门的书面意见。

第二十九条城乡规划主管部门负责本城市规划区范围内建设项目选址规划管理工作。按照《湖南省建设项目选址规划管理办法》规定，《建设项目选址意见书》实行分级核发制度。

第三十条调整变更《建设项目选址意见书》内容，申请人应当按规定报核发机关批准同意。

第三十一条《建设项目选址意见书》自核发之日起1年内有效。在有效期内依法应当办理《建设用地规划许可证》而未办理的，《建设项目选址意见书》自动失效，应当重新申请办理。

第五章建设用地规划管理

第三十二条按照土地使用的主要性质，在城市规划区内进行城乡规划编制和管理，用地分类和代码应当符合《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137）中的相关规定。

第三十三条镇（乡）、村庄规划编制及实施规划管理的建设用地分类和代号应当符合《镇规划标准》（GB50188）、《湖南省村镇规划管理暂行办法》中的相关规定。

第三十四条各类建设用地的划分，应当遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行；尚无经批准详细规划的，按《各类建设用地适建范围表》（附表1）规定执行。

凡属《各类建设用地适建范围表》中未列入的建设项目，应当由市城乡规划主管部门根据其对周围环境的影响和基础设施条件具体核定适建范围。

凡需变更建设用地性质、超出《各类建设用地适建范围表》规定范围的，应当先提出调整规划，按规定程序和管理权限报批后执行。

第三十五条城市建设用地应当符合集约利用、整体实施的原则，以街坊为单位，以规划道路为界限，按规划成片实施。用地面积小于3500平方米的地块，应当按规划要求与周边用地整合，不宜单独开发建设。但有下列情形之一，且不影响城市规划实施的，在满足相关技术规范要求（消防、日照等）的前提下，可由市城乡规划主管部门核准建设：

（一）在批准的修建性详细规划中已明确可单独建设的；

（二）周边用地已完成建设，确实无法调整或合并用地的；

（三）因周边既成的道路、铁路、河道或市政公用设施等限制，无法扩大用地范围的；

（四）实施拆危改造、市政基础设施项目、绿地、广场等公益性建设项目；

（五）临时工程。

第三十六条因建设用地狭窄或者与城市道路不相连等原因，不具备单独建设条件的用地，按第三十五条管理。

第三十七条出让建设用地规划条件有效期为一年。土地行政主管部门若在一年内未实施该宗土地的“招、拍、挂”程序，或虽进行了“招、拍、挂”程序，但未能确定受让人的，均必须向规划行政主管部门来函要求延期或重新办理建设用地规划条件及其附图。

划拨建设用地规划条件下达一年内未取得国有建设用地土地划拨决定书的，其建设用地规划条件自动失效，应当重新申请办理。

第三十八条自《建设用地规划许可证》发证之日起6个月内未申请办理土地使用手续的，《建设用地规划许可证》自动失效，应当重新申请办理。

第六章建筑工程规划

第一节建筑基地规模及出入口控制

第三十九条建设用地面积 10000 平方米以上的，应当编制修建性详细规划；建设用地面积 10000 平方米以下的，可直接进行建筑总平面设计。

第四十条建筑基地机动车出入口位置应当符合下列规定：

（一）基地面临两条及两条以上城市道路时，其出入口应当设置在级别较低的道路上。

（二）距离城市主、次干路交叉口的距离，自道路红线延长线交叉点量起不应小于70米，且应当避让道路交叉口拓宽区域；

（三）距离桥梁的引道、隧道坡道的起止线不宜小于50米；

（四）距离人行横道线、人行过街天桥、人行地道（包括引道、引桥、地下通道出入口等）最边缘线不应小于5米；

（五）距离公共交通站台边缘不应小于15米；

（六）距离公园、学校、儿童及残疾人等使用建筑的出入口不应小于20米；

（七）距城市道路立体交叉口的距离，应当根据匝道与干道的变速车道和过渡段长度确定，变速车道和过渡段内不得设置基地出入口，具体变速车道和过渡段长度按照《城市道路设计规范》（CJJ37）规定执行；

（八）当基地道路坡度大于8％时,应当设置缓冲段与城市道路连接。第四十一条大型或特大型文化娱乐、商业服务、体育、交通等人员密集建筑的基地，应当至少有两个不同方向通向城市道路的出入口。按规定禁止临城市主干路交叉口开设机动车出入口。

第四十二条基地内建筑面积小于或等于3000平方米时，基地道路的宽度不应小于4米。基地内建筑面积大于3000平方米且只有一条基地道路与城市道路相连接时，基地道路的宽度不应小于7米。若有两条以上基地道路与城市道路相连接时，基地道路的宽度不应小于4米，且当车行道路改变方向时，道路转弯半径应当满足消防要求。

第四十三条居住区、公共建筑及园林绿地等基地出入道路应当根据《无障碍设计规范》（GB50763）要求，设置无障碍通道和设施，并与城市道路无障碍设施相连接。

响分析报告。经市城乡规划主管部门审查后，确有必要的，由具有相应资质的机构进行日照复核。

第六十一条日照分析客体建筑的空间范围确定为：东西向以日照分析标准日有效时间段起止时间点的阳光方向为边界，北向以圆弧为边界(圆弧的确定方法见附图)；当建筑为非规则形体时，客体建筑的具体分析范围由市城乡规划主管部门根据新建项目周边实际情况，参照以上要求划定。

第五节建筑退让

（二）沿路主体建筑侧面临街高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.2倍，即：

H≤1.2（W+S）。

第七十四条成片成组的多、低层居住建筑应当采用全坡屋顶。

第七十五条建筑底层的架空开放共享空间，多层建筑的架空层层高不应小于3.6米，高层建筑的架空层层高不应小于4.5米。架空开放部分不计入容积率。

建筑楼层的架空开放共享空间，应当靠外墙设置，架空高度不得小于三个标准层高，且应当与公共交通空间直接连通。开敞的共享空中花园，按正投影面积的1/2计算建筑面积，不计入容积率。封闭的共享空中花园，按正投影面积计算建筑面积。

第七十六条住宅建筑阳台累计长度不得超过该向主体外墙长度的60%。住宅阳台、挑廊和花园（包括户内空中花园、入户花园和空中庭院等），其水平投影面积的总和不应超过住宅套型总建筑面积的20%。

第七十七条建筑外墙突出的飘窗，窗台距楼地面高度不应小于0.45米，外窗凸出主体外墙不应超过0.6米，累计飘窗总长度不应超过该向主体外墙总长度的60%。

第七十八条居住用地内住宅建筑底层不宜设置商业，商住用地内商业建筑应当相对集中独立设置。

商住用地内临城市次干路（含次干路）以上城市道路设置的商业建筑总长度不应超过其用地临城市道路边线总长度的30%；临城市次干路以下设置的商业建筑总长度不应超过用地临城市道路边线总长度的50%，主体建筑长度大于前述规定时，商业建筑不得超出主体建筑正投影范围。当临街商业退让城市道路红线或绿化带边线大于等于20米时，该部分临街商业可不受前述规定限制。

设置骑楼的商业建筑，骑楼净宽不应小于2.4米，净高不小于4米，骑楼正投影外边线后退距离按第六十六条和第六十七条执行。

第八节停车场（库、楼）配建规定

第七十九条建筑物配建的停车场（库、楼）设计应当符合国家现行的有关设计标准和规范要求。

地面停车场应当建成林荫式停车场。

停车场（库、楼）应当具备智能、引导显示、信息发布等综合系统功能。第八十条建筑物配建的停车设施原则上设置在建筑项目用地红线范围以内，临城市道路停车设施应当设置在道路绿线范围以外。

第八十一条统一规划建设的建筑群，各建筑物配建停车设施的设置标准必须与其规模、性质相对应。在符合本规定的配建停车设施总指标的前提下，可统一安排，合理布置。

第八十二条应当保证建筑物配建停车设施与建筑基地出入口、主体建筑主要人流出入口及基地内道路之间有合理顺畅的交通联系。配建停车设施出入口不得直接与城市主干路连接，其与城市道路交叉口的距离及与城市人行天桥、人行地道、桥梁或隧道等引道入口的距离符合本规定第四十条要求。基地临城市道路最长边长度小于上述规定距离时，经市城乡规划主管部门核准，可在距离道路交叉口最远处设置出入口。