恒基-西安-碧翠锦华项目1-B期户型配比及推售策略建议1

恒基-西安-碧翠锦华项目1-B期户型配比及推售策略建议1

谨呈：恒基兆业地产有限公司 To : Henderson land development company limited

恒基.碧翠锦华

1-B期产品面积配比及推售策略建议

目录

1 户 型 配 比 依 据

2

3

户 型 配 比

推 售 策 略

1.1 本体分析

按照景观资源、视野、噪音、采光等因素排序，将1-B期分为五类价值地块

楼栋 10、11、12#

居住价值 ★★★★★
★★★

21、22、23、25#
6、7、8、9# 1更多内容请访问久久建筑网
5、16、17# 18、19、20#

★★★★
★★★

★★★★★

★★

★

★★★★

★★ ★

启示：
遵循价值匹配原则，在最好的的地块设置最高档次的产品，项目整体综合价值应按价 值匹配原则进行搭配使其价值相互拉升带动,最终使其价值最大化释放。

2.1 市场分析

西安市2009年3月到2010年3月商品住宅分面积供求情况

80-130平方米面积区间供应量及成交量分别占到54.5%、 55.1% ，是西安市最主要的供应面 积和成交面积区间；
面积段 供应面积（平方米） 各面积区间段供应面积比例（%） 成交面积（平方米） 各面积区间段成交面积比例（%）

40以下 40-60 60-80 80-100

77,204 670,999 844,730 3,785,016

0.7% 5.8% 7.3% 32.8%

161,617 1,026,550 1,031,358 5,092,735

1.1% 6.9% 6.9% 34.2%

100-130
130-160 160-200 200-250 250-300 300以上 总计

2,505,452
2,265,294 779,114 209,961 165,375 222,061 11,525,206

21.7%
19.7% 6.8% 1.8% 1.4% 1.9%

3,108,970
2,851,533 895,255 330,085 143,687 267,662 14,909,449

20.9%
19.1% 6.0% 2.2% 1.0% 1.8%

西安市2009年3月到2010年3月商品住宅分户型供求情况

两房和三房供应量和成交量分别占到79.2%、76.7%，是西安市最主要的供应和成交的绝对主力 户型。
户型 一房 二房 三房 四房 五房及以上 复式 别墅 其它 总计 供应面积(M2) 1,111,333 4,804,914 4,259,786 832,542 97,938 91,878 148,083 91,566 11,438,040 各户型供应量比例（%） 9.70% 42.00% 37.20% 7.30% 0.90% 0.80% 1.30% 0.80% 成交面积(M2) 1,651,527 6,131,235 5,197,366 980,642 121,800 134,956 305,219 248,932 14,771,677 各户型成交量比例（% ） 11.20% 41.50% 35.20% 6.60% 0.80% 0.90% 2.10% 1.70%

西安市2010年住宅供应量仍强劲增长，总体供应量巨大，而需求将随着新政出 台及上一轮需求的释放会有所下降。

2010年年初西安市场上可售房源大约600-700万平方米； 2010年西安市各类住房建设量预计为1198万平方米，同比09年增长。
2010年 商品住房 其它 合计 778 420 1198 2011年 885 419 1304 2012年 994 419 1413

其它指经济适用房、单位职工住房、城中村、棚户区改造住房、廉租房

考虑到09年下半年是市场集中释放，以及政策紧缩等影响，2010年西安市房地产市场新增供应量在上半 年将会下降，金九银十市场供应将会较大幅度增长。总体而言，2010年西安市住宅供应将呈现明显的季 节波动；
西安市2007-2010年房地产

供需比
1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1101 888 1.24 601 0.80 0.50 0.00 2007年 2008年 2009年 2010年 大于 1 1400-1500 1281 2.13 1049 1319 预计值 2.00 1.50 1.00 住宅供应量（万平方米） 住宅成交量（万平方米） 供求比 2.50

西安市城东区2009年03月至2010年03月商品住宅供求分析

80-130平方米面积区间供应量占到59.7%、64.4%，是西安市城东最主要的供应面积区间和成交 面积区间；此区间面积高于全市水平。
面积段 供应面积（平方米） 各面积区间段供应面积比例（%） 成交面积（平方米） 各面积区间段成交面积比例（%）

40以下 40-60 60-80 80-100

18,830 88,269 74,773 679,588

1.0% 4.6% 3.9% 35.3%

24,712 112,843 101,047 1,311,630

0.7% 3.4% 3.1% 39.8%

100-130
130-160 160-200 200-250 250-300 300以上 总计

469,198
447,461 114,776 7,871 4,343 930 1,924,869

24.4%
23.2% 6.0% 0.4% 0.2% 0.0%

809,982
741,120 102,500 51,586 8,867 10,002 3,299,001

24.6%
22.5% 3.1% 1.6% 0.3% 0.3%

西安市城东区09年3月到10年3月商品住宅分户型供求情况

两房和三房供应量和成交量分别占到72.1%、 78.4% ，是西安市城东最主要的供应户型，和西安市户型比 例基本一致，四房供应及成交占比例较少。

户型 一房

供应面积(M2) 125,632

各户型供应量比例（%）

成交面积(M2)

各户型成交量比例（%）

5.8%

134,838

3.8%

两房
三房 四房 四房以上 错层

740,807
815,672 193,116 5,289

34.3%
37.8% 9.0% 0.2%

1,405,130
1,375,606 214,696 20,328 6,431

39.6%
38.8% 6.1% 0.6% 0.2%

叠加
复式 联排 跃层 其它 24,460 1,063 1.1%

7,310
29,525 3,498 52,347 24,471

0.2%
0.8% 0.1% 1.5% 0.7%

总计

2,157,303

3,543,856

一房产品比例略低于全市占比，反映城东投资类房产不活跃及区域开发落后于全市水平。

市场分析启示

启示一： 区域整体开发水平略低于全市平均水平，刚需占据绝对比例，且整体比例高于全市 水平，产品集中在80-130㎡。刚需成为本项目必须考虑的需求。 启示二： 三房供应量较高于两房，但去化量及去化速度低于两房。两房成交户型80-100㎡占 绝对比例。两房和三房是本项目户型配比中着重考虑的户型，其中两房是现金流产品， 80-100平方米是要着重考虑的户型尺度范围。 启示三： 适型三房和紧凑型三房比例相当。

2.2 政策分析

政策分析
政府打出“组合拳”，在调控措施频出的情况下，政策高压形成。

4.15新政

“史上最严厉”

10.2.20 银监会发布《流动资金贷款管理暂行办法》 10.2.20《个人贷款管理暂行办法》

10.3.8《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》
10.1.10 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 10.1.12 央行宣布上调存款准备金利率0.5个百分点 09.12.9 个人住房转让营业税时限由2年恢复到5年

09.12.17 开发商那

低首付款不低于地价款的50%
09.12.2《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》

目前整个楼市政策由“宽松”转“调控”，目的在于抑制房价过快上涨，打击投机投资性 购房，政策趋紧使得下半年市场风险加大。

政策分析
4.15新政与07年的9.27政策有类比之处，且更为严厉。 在中国房地产市场快速发展的近几年里，对房地产调控构成实质性影响的信贷政策主要有二：2007年 的“9.27新政”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。而此次4.15新政与9.27新政相比力度更大， 主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40％提高至50％，贷款利率不得低于基准利率 1.1倍，购买第三套及以上住宅的，更大幅度提高首付比例。
信贷政策 政策背景 核心内容 市场效果

2007年的“9.27政策” 房价快速上涨；市 场 连续16个月成交量下降 1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以 ，成交价格下降 上投资、投机行 为盛 下的，贷款首付款比例丌得低于20%； 行 2、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米

以上的，贷款首付款比例丌得低于30%； 3、对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套( 含)以上住房的，贷款首付款比例丌得低于 40%，贷款利率低于基准利率的1.1倍。
2010年的“4.15政策” 房价快速上涨；市场上 1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方 投资、投机行为盛行 米以上的家庭,贷款首付款比例得低于30％； 2、贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比 例不得低于50％,贷款利率不得低于基准利率 的1．1倍； 3、对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提 高首付款比例和利率水平； 部分楼盘上访量速减， 观望氛围逐渐蔓延。 价格平稳，销量下降。

政策的市场反应
在07-09年的房地产行情中，价量规律得到充分体现，短期价格不会大幅变动，但成交量会萎缩

鉴于1-B期最早于2010年上半年推出，未来的市场受目前的紧缩政策影响减弱，短期的市 场不预测性较高，因此我们通过回顾西安房地产市场的历史数据来看未来的趋势.

政策对市场的影响分析

启示 鉴于1-B期最早于2010年上半年推出，2010年市场不可预知性高，通过对西安房地产 市场历史数据的回顾，发现西安房地产市场呈现稳步向上、潜力巨大等基本特征，因此在 1-B期的产品设定中不考虑目前紧缩政策的影响。

3.3 竞品及典型项目分析

户型分析

新兴骏景园二期

两房、三房比例相当，三房供应量较高于两房。三房去化速度低于两房。

1200 1008 1000 800 600 400 200 56 0 一房 两房 56 964

1085

760 推量 销量

54 三房

46

四房

户型分析

华远君城一期

一期供应量以两房为主，三

房比例较低，四房成交率较两房较低。

1200 1000 800 600 400 200 0 一房 两房 三房 四房 158 118 181 171 51 27 推量 销量 989 860

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