渝北SM城市广场调研报告

重庆SM城市广场项目调研报告

重庆SM城市广场项目调研报告

重庆SM城市广场项目调研报告

内容纲要

OUTLINE

1.项目环境分析 2.项目商业发展分析
3.租售策略分析及小结

项目地块分析
1.项目区位

重庆SM城市广场项目调研报告

项目位于重庆市渝北区松石大道与
余松路交叉处，毗临百安居及沃尔玛超市，周边住宅小区林立，交通便捷，地理位置优越。
地块

项目地块分析
2.项目区位优势

重庆SM城市广场项目调研报告

本项目地处重庆政府重点规划发展的两江新区的渝北区

两江新区被重庆市列入重点规划发展经济区，计划到 2012年，进出口达300亿美元，引进世界500强达200家；2013-2020年力争进一步

增强两江新区作为西部地区
经济增长和长江上游地区经济中心的地位和作用。

项目地块分析
2.项目区位优势

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渝北商圈——商圈新贵，成就重庆商业发展机遇本项目位于传统五大商圈外的渝北新商圈，渝北目前已经形成了以两路中心商圈、冉家坝中心商圈为龙头，龙溪片区和龙塔片区为重点的主城商业中心区。

项目地块分析
4.项目区域内住宅环境分析
7

重庆SM城市广场项目调研报告

8 22 5 6 9 19 1 4 15 2 10 11 20

21 23 17 24 12 13 3 14 16 18

项目名称

1家益佳禾苑 53

2金色俊园 140

3南桥丽景 1214

4金秋家园 1123

5丽景花园 525

6阳光家园 224

7保利香雪 2254

8蜂巢

居住人数

567

项目名称

9光华南桥人家
164 17金岛花园 1900

10太阳园
581 18当代城 1067

11御景豪庭
343 19香草天空 815

12龙山悦景
248 20龙湖紫都城 749

13富悦大厦
315 21渝安龙都 672

14富悦阳光
1316 22升伟新意境 1764

15龙脊石油小区
1263 23温馨家园 1141

16金色俊园
140 24逸静丰豪 1277

项目周边1公里范围内有常住人口约2万人。

居住人数项目名称

居住人数

项目地块分析
5.项目四至

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北临龙湖紫都城。南临松石大道，与自由港湾和石油小区相望。西临余松路，与龙湖、光宇、兴茂高品质楼盘隔路相望。东临龙山大道，与龙湖紫都星座、龙湖紫城天街，沃尔玛超市相邻。
余松路龙湖大城小院龙湖紫都城光宇阳光地中海大龙山公园龙湖紫都星座兴茂盛世北辰 SM广场龙湖紫城天街沃尔玛超市龙山路龙山大道

龙脊石油小区

项目四至良好，区域内一公里范围内

松石大道芳草地自由港湾

板块发展较快，没有力的商业竞争对手。

项目地块分析
6.项目交通环境
道路环境： 4条主干道环绕，龙山大道、松石大道、余松路、龙山路；公交系统： 532、811、121、118、151等多路公交速通全城。轨道交

通：毗邻轻轨6号线及即将启动的轻轨5号线，轻轨环线三线换乘将在未来将构筑城市快速通道。

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交通便捷性：项目至重庆江北机场1.5小时直达；距龙头寺火车站1小时；距观音桥商圈40分钟；

项目未来交通便捷性及易达性较强。

项目地块分析
7.项目环境小结

重庆SM城市广场项目调研报告

区位：两江新区被重庆市列入重点规划发展经济区，2013-2020年力争进一步增强两江新区作为西部地区经济增长和长江上游地区经济中心的地位和作用。 ? 周边环境：

道路环境：道路环境优异，毗邻四条城市主干道；
居住环境：周边高端楼盘较多，为项目商业运营提供良好发展平台。商业环境：周边商业环境主要以社区配套为主，结构单一。项目的发展恰好填补区域内商业空白。 ? 交通：城市轨道交通、公交线路的发展，势必提升项目的可达性，为项目未来商业发展奠定基础。

良好的区域环境、社会环境、交通环境势必为项目未来发展带来利好。

内容纲要

OUTLINE

重庆SM城市广场项目调研报告

1.项目环境分析 2.项目商业发展分析
3.租售策略分析及小结

项目地块分析
1.项目指标
开发商地理位置占地面积建筑面积（㎡）商铺面积容积率绿化率车位建筑类型

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菲律宾SM集团重庆市渝北区冉家坝松石大道148号 7.3万㎡ 15㎡万㎡ 3.22 9.5% 1500个商铺

项目商业发展分析
2.项目商业发展定位因素

重庆SM城市广场项目调研报告

借助百亿商圈支撑，助推消费攀升；
核心商业——冉家坝商圈向北延伸的中坚力量本项目临近B&Q、沃尔玛、红星美凯龙，处于冉家坝商圈的核心位置。从政府规划来看，随着冉家坝广场的建成和商圈内大量商业中心的陆续形成，冉家坝商圈的辐射范围将继续扩大幵不断向北延伸人居中心——优质客群聚集，消费前景巨大本项目冉家坝商圈辐射的居民社区多为高端人群聚集区，大型楼盘均位于本项目的背面，体量均为30万平方米以上的大型小区和别墅楼盘，未来消费前景巨大。由于距离、商业环境等因素无法与观音桥商圈形成商业互动。

冉家坝商圈

项目商业发展分析
3.项目商业客群定位及特征简析
消费客群主力消费人群消费特征

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保利、龙湖、兴茂等实力地产的项目，打
造高端住宅项目，汇集近2万中产阶级。

层次性消费：除开满足日常所需的同时，还需满足较高层次的需要，购买享受型和发展型商品。（主要以生活类、高品质零售商品为主）广泛性消费具有较高不确定因数促使消费。（主要以零售、娱乐休

闲、餐饮消费为主）

其他消费客群
渝北区、江北区潜力消费人群。

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从项目商业体量上分析，消费客群辐射面不大。根据主力客群的消费特征来看，极有可能选择成熟商圈作为消费场所，势必造成消费客群分流。

项目商业发展分析
4.项目商业发展定位

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一站式家庭购物广场：以区域家庭消费为主，为居民提供一站式体验型休闲消费，并以时尚、生活为主题的大型购物中心目标消费人群：以6-55岁的家庭消费为主, 其中核心消费人群----以渝北区的家庭和都市新人类为主；以26-40岁的周边住宅/生活人群为主

项目商业发展分析
5.项目外部交通动线
余松一支路人流主入口

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车库出口项目交通车站点

车流动线人流主入口人流主入口松石大道人流次入口

人流主入口车库入口车库入口

车库出口人流次入口

1、外部交通动线流畅，主次
余松一支路
人流次入口余松路

分明，根据高差，设置5个主次入口，增强消费便捷性强。 2、外部交通衔接一公交站点。

项目商业发展分析
6.项目内部部交通动线

重庆SM城市广场项目调研报告

主动线次动线垂直交通节点

合理的内部动线，较好的增强百货、影院与其它商业的关联性。

项目商业发展分析
7、项目垂直交通动线

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L4

L3

L2

L1

LG

扶梯

升扶升扶扶扶降梯降梯梯梯梯梯

梯扶梯

主要构筑六部扶梯和三部直升电梯，全天候便

捷上下，增强人流进入及驻留功能

项目商业发展分析

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购物中心分析

项目商业发展分析
1. 购物中心动线分析 LG层
接购物中心 1楼

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华润万家

临街次入口

接购物中心 1楼和车库

接购物中心 1楼

临街次入口

临街主入口

项目商业发展分析
1. 购物中心动线分析 L1层临街主入口
接购物中心 LG/2楼

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临街主入口

临街次入口

接购物中心 LG/2楼

接购物中心 LG/2楼

临街次入口

项目商业发展分析
1. 购物中心动线分析 L2层
接购物中心 1/3楼

重庆SM城市广场项目调研报告

接购物中心 1/3楼

接购物中心 1/3楼

项目商业发展分析
1. 购物中心动线分析 L3层
接购物中心 2/4楼

重庆SM城市广场项目调研报告

接购物中心 2/4楼

接购物中心 2/4楼

项目商业发展分析
1. 购物中心动线分析 L4层
接购物中心 3楼

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万达影院
接购物中心 3楼接购物中心 3楼

项目商业发展分析
2. 业态分布 LG层
杜百瑞豪客来尼积咖啡小丸子料理牛虻帕帕

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