2014年上半年重点城市新开盘总结报告18p

2014年上半年重点城市新开盘总结报告18p

中国指数研究院

中国房地产指数系统

目录

摘要 ...................................................................................................................................................... 2

1、上半年重点城市新开盘总结 ............................................................................................................ 4

（1）开盘量：上半年开盘量较去年同期下降2成，城市间分化明显 .......................................... 4

（2）去化情况：上半年平均去化率为60%，北京开盘售罄项目最多 ......................................... 5

（3）定价策略：上半年平均上涨1.47%，6月新开盘平均价格由涨转跌 ................................... 8

（4）产品定位：8成项目为刚需盘，主推80-120平米两居和三居 .......................................... 13

（5）客户情况：整体蓄客情况较好，客户平均转化率为49% .................................................. 16

2、下半年展望：推盘量将加大，开盘定价逐渐趋于理性，去化率可能稳中有降 .............................. 17 本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询http://fdc.soufun.com或致电400-630-1230、010-56319246。

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2014年上半年全国重点城市新开盘总结报告

摘要

2014年以来全国市场普遍低迷，部分城市去化放缓，库存逐渐攀高。不同城市间新开盘去化表现差异明显，本报告针对2014年上半年重点城市新开楼盘的推盘量、去化情况、产品定位、价格策略及客户情况进行系统梳理总结，帮助企业实时、准确地了解最新市场动态，为其及时调整营销策略提供决策支持。

1、 开盘量：上半年开盘量较去年同期下降2成，城市间分化明显

2014年上半年，中国指数研究院监测的16个重点城市住宅类项目共计开盘1863次。不同城市间分化较明显。其中重庆、上海、武汉、杭州开盘次数最多，分别为298次、218次、192次和150次。青岛、沈阳、宁波、深圳开盘量较少。

从项目单次推盘量看，单盘推出量较大的项目主要集中在北京和武汉，这类单次开盘量较大的项目多前期蓄客充足，为了防止客户流失，多将获批房源一次性推向市场。

2、 去化情况：上半年平均去化率为60%，低于去年同期5个百分点，北京开盘售罄项目最多

2014年上半年，全国16个重点城市新开楼盘当天去化率均值为60%，整体去化水平不及去年同期。其中一季度为61%，二季度为59%，略低于一季度2个百分点。从各月走势看，呈现逐月下行趋势，1月延续去年底的热销局面，平均去化率为63%，2月降至六成以下，3月略有回升，4月达到上半年最高值，为64%，更多内容请访问久久建筑网
5、6月连续下降，6月降至2013年以来最低水平，为51%。

分城市来看，北京、深圳重点调研项目开盘去化效果较好，超过70%，杭州由于部分项目降价促销，对提升去化水平有一定帮助，同时个盘分化明显，万科、保利、绿地等品牌开发商的项目开盘去化均较理想，整个上半年平均去化率为65%。重庆、天津、长沙等市场存量较大的城市开盘去化率整体较低，均在50%以下。

从单项目去化情况看，上半年共有19个项目开盘售罄。开盘售罄项目主要分布在北京、杭州等城市，其中北京占据6席，占比最高。

3、定价策略：上半年平均上涨1.47%，6月新开盘平均价格由涨转跌

2014年上半年，全国16个城市新开盘项目价格平均上涨1.47%，涨幅较去年同期大幅下降。其中46%的项目开盘价格上涨，平均涨幅为6.48%；27%的项目开盘价格持平； 27%的项目下跌，平均跌幅为5.51%。与去年上半年相比，采取涨价策略开盘的项目占比降低了17个百分点，而采取降价策略开盘的项目占比提2 本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询http://fdc.soufun.com或致电400-630-1230、010-56319246。

2014年上半年全国主要城市新开盘总结报告

高了14个百分点。从各月走势看，上半年新开盘项目价格涨幅先升后降，1-2月涨幅在2-3%之间，3-5月涨幅回落至1.2%以下， 6月新开盘项目平均价格由涨转跌，平均跌幅为0.2%。

从产品类型看，纯新盘开盘价格较周边同质项目平均下降1%。低价开盘项目占比最大，为47%，高价开盘、平价开盘各占29%、24%。老推新项目定价仍以上涨为主，但涨幅明显放缓。

4、产品定位：8成项目为刚需盘，主推80-120平米两居和三居

上半年16个重点城市开盘项目中，其中80%的项目为刚需盘，15%的项目为中高端改善盘，仅有5%的项目为不限购投资型楼盘。刚需项目主推80-120平米两居和三居，一线城市刚需盘平均去化率（74.3%）明显高于二线城市（53.4%）。中高端改善盘上半年平均去化率为55%，比去年同期略低4个百分点。投资型楼盘主打小户型、低总价，平均去化率为60%，低于去年同期近10个百分点。

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5、客户情况：整体蓄客情况较好，客户平均转化率为49%

上半年16个重点城市新开盘项目累计积累有效户与累计推盘量的比值为1.33，比去年同期低9%。其中刚需盘最高为1.36，中高端改善盘为1.3，不限购投资盘为1.21。上半年平均客户转化率为49%， 投资类项目客户转化率明显高于刚需、改善类楼盘。

刚需客户购房主要关注交通、价格和户型等因素。中高端改善楼盘的客户更关注居住品质和升值潜力。投资客户多关注项目地段优势，部分购买房源用于出租的项目对于公共交通、周边配套较为看重，政府规划惠及区域多受到投资客追捧。

6、下半年展望：推盘量将加大，开盘定价将逐渐趋于理性，部分城市去化率可能稳中有降

根据传统经验，由于“金九银十”和年底企业抢收集中推盘，下半年市场推盘量往往高于上半年，总体比例接近四六开。因此预计今年下半年重点城市开盘量仍将会高于上半年。

定价方面，今年上半年全国多数城市成交放缓，成交量创历史新低。下半年开发商为快速跑量，将会推出一系列促销措施，因此定价策略将逐步趋于理性，价格整体涨幅将趋于平缓。天津、武汉等供应充足、甚至供大于求的城市，房价上涨动力不足，中小房企为加速销售，快速回笼资金，甚至可能降价跑量。

价格是影响去化的关键因素，随着定价策略的逐渐趋于理性，部分城市开盘去化会有所提升，但更多城市因为库存压力，整体去化水平将受到一定影响。上半年16个重点城市新开盘项目平均去化率为60%，预计下半年整体去化率将呈现稳中有降的趋势，但仍将保持在50%以上。 本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询http://fdc.soufun.com或致电400-630-1230、010-56319246。

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2014年上半年全国重点城市新开盘总结报告

1、上半年重点城市新开盘总结

2014年上半年，中国指数研究院监测的16个重点城市住宅类项目共计

开盘1863次，不同城市间分化明显。其中重庆、武汉、上海、杭州开盘量

较大。而深圳、宁波、青岛开盘量相对较小。

本报告针对2014年上半年重点城市新开楼盘的推盘量、去化情况、产品

定位、价格策略及客户情况进行系统梳理总结，帮助企业实时、准确地了解

最新市场动态，为其及时调整营销策略提供决策支持。

（1）开盘量：上半年开盘量较去年同期下降2成，城市间分化明显

2014年上半年，中国指数研究院监测的16个重点城市住宅类项目共计

开盘1863次。不同城市间分化较明显。其中重庆、上海、武汉、杭州开盘

次数最多，分别为298次、218次、192次和150次。青岛、沈阳、宁波、

深圳开盘量较少。

图：2014上半年重点城市开盘次数

400

350

300

250

200

150

100

50

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

从项目单次推盘量来看，单盘推出量较大的项目主要集中在北京和武汉，

分别有3个和5个项目。其中北京金融街?融汇3月2日开盘推出1009套位

居榜首；广州中海誉城4月18日开盘推出896套位居第二位，另外武汉名

流人和天地、重庆国兴北岸江山、北京中国铁建?国际花园等项目推盘量也较

大，均超过800套。

4 本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询http://fdc.soufun.com或致电400-630-1230、010-56319246。

2014年上半年全国主要城市新开盘总结报告

这类单次开盘量较大的项目前期蓄客充足，项目开盘去化效果具有保障，为了防止客户流失，多将获批房源一次性推向市场。

表：2014年上半年项目单次开盘推出套数排行榜

数据来源：CREIS中指数据、中指监测（2）去化情况：上半年平均去化率为60%，北京开盘售罄项目最多

? 上半年重点城市新开盘去化率均值为60%，二季度略低于一季度2个百分点；不同城市分化明显

2014年上半年，全国16个重点城市新开楼盘当天的去化率均值高达60%。

但从整体来看，住宅项目开盘去化效果有所下滑，今年上半年整体去化水平不及去年同期。其中一季度为61%，二季度为59%，略低于一季度2个百分点。

从各月走势来看，1-6月平均去化率整体处于平稳下行趋势，1月延续去年底的热销局面，平均去化率为63%，2月降至六成以下，3月有所回升，4月平均去化率为64%，达到上半年最高值，5月、6月连续下降至51%。相比于2013年平均65%左右的去化率，今年上半年去化水平整体不及去年同期。

本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统或其他公开资料。详情请查询http://fdc.soufun.com或致电400-630-1230、

010-56319246。

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2014年上半年全国重点城市新开盘总结报告 图：2013年以来全国重点城市新开盘项目平均去化率

注：重点城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆、天津、武汉、南昌、苏州、青岛、长沙、沈阳、宁波、成都和南京16个城市

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

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