2014年上半年重点城市新开盘总结报告18p(3)

（4）产品定位：8成项目为刚需盘，主推80-120平米两居和三居

上半年16个重点城市开盘项目中，其中80%的项目为刚需盘，较去年同期下降2个百分点；15%的项目为中高端改善盘，较去年同期提高5个百分点；仅有5%的项目为不限购投资型楼盘。

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2014年上半年全国重点城市新开盘总结报告

图：2014年上半年全国重点城市开盘项目产品定位占比

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

? 刚需盘：主推80-120平米两居和三居，一线城市平均去化率明显高于

二线城市

刚需项目主要面向中低端自住型客户，推出产品多为150平米以下的一

居至三居，其中以80-120平米的二居和三居为主，二居和三居合计占比多在

70%以上。

上半年16个城市新开刚需楼盘的平均去化率为61%，比2013同期下降

4个百分点。分城市来看，一线城市刚需盘平均去化率（74.3%）明显高于二

线城市（53.4%）。

图：2014年上半年重点监测城市刚需楼盘平均去化率

数据来源：CREIS中指数据，中指监测 从单个项目来看，上半年共有14个刚需盘开盘售罄，包括武汉保利城、

北京首创新悦都、住总万科橙、广州万科金色梦想、杭州富力西溪悦居等。

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2014年上半年全国主要城市新开盘总结报告

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中高端改善盘：2014年上半年平均去化率为55% ，比去年同期略低

4个百分点

中高端改善类楼盘一般分为两大类，一类位于城市中心区或者副中心区的高层房源，多推出150平米以上的三到五居室，这类项目单价高、区位优势明显、配套完善。另一类是位于城市郊区的别墅项目，其中以200平米-400平米之间的联排、双拼、叠拼别墅为主，少量为大户型的独栋。

上半年中高端改善项目平均去化率为55%，二季度平均去化率（49%）明显低于一季度（58%）

从单项目来看，2014年上半年上海花木绿城锦绣兰庭、北京亦庄金茂悦、上海绿城御园三个中高端改善类楼盘实现开盘售罄。从2014年上半年中高端改善类楼盘去化率排行榜不难看出，有8个项目是一季度开盘的，二季度仅有2个项目。统计数据显示，中高端改善楼盘二季度平均去化率为49%，明显低于一季度（58%）近10个百分点。

表：2014年上半年中高端改善楼盘去化率排行榜

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

? 投资型楼盘：主打小户型、低总价，平均去化率为60%，低于去年同期

近10个百分点

投资型项目多为不限购商住立项项目，多主推酒店式公寓、loft或开间，户型面积多位于30-80平米之间。这类项目通过不限购、总价低等优势吸引投资者和部分不符合限购条件、支付能力较低的刚需客户。

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2014年上半年全国重点城市新开盘总结报告

上半年商住不限购项目的平均去化率为60%，低于去年同期近10个百分

点，高于改善盘的55%，与刚需盘平均去化率基本持平。受限购政策影响，

重点城市开发商不断推出不限购的商办类项目。这类项目一方面受投资客青睐，

另一方面也受到部分受限购条件约束的刚需客户喜欢。但商住类项目整体供应

有限，需求量较大，因此一经入市，开盘效果还比较乐观。

投资型项目多具备地段、公共交通、配套、区域规划等优势，未来升值潜

力较大，对于投资客户的吸引力较强。

（5）客户情况：整体蓄客情况较好，客户平均转化率为49%

? 蓄客情况： 新开盘项目整体蓄客情况较好，蓄客量与推盘量比值有所

下降

上半年16个重点城市新开盘项目累计积累有效户与累计推盘量的比值为

1.33，比去年同期低9%。其中刚需盘最高为1.36，中高端改善盘为1.3，不

限购投资盘为1.21。

不同城市间蓄客情况分化明显。北京、杭州、深圳等城市部分刚需盘和投

资型楼盘前期积累的有效客户量远大于推盘套数，开盘效果一般较为理想。天

津、武汉等供需相对平衡甚至供大于求的城市，部分开盘项目客户积累量相对

不足。

? 客户转化情况： 平均客户转化率为49%， 投资类项目客户转化率明显

高于刚需、改善类楼盘

上半年16个城市新开盘项目的累计认购套数与累计蓄客量的比值为

0.49:1。总体来看，前期蓄客量的49%能够转化为实际认购量，比去年同期下

降7个百分点。

其中刚需盘和中高端改善楼盘的客户转化率均为49%，不限购投资楼盘

约54%的积累客户能够转化为实际认购客户。由于不限购商住项目供需矛盾

十分明显，客户转化率明显高于刚需盘和中高端改善盘。

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2014年上半年全国主要城市新开盘总结报告

? 客户关注点：普遍关注地段、交通、价格、配套等因素

刚需客户购房最关注低总价、中小户型、地铁交通的优势。其中临近地铁

站点的楼盘受到刚需客户的大力追捧，而部分客户考虑到子女上学问题，对于

具有中小学配套的刚需盘十分青睐，另外，户型设计紧凑（或者有较大赠送面

积）、总价较合理的项目去化情况也较好。养老型刚需客户则更关注社区居住

环境。

中高端改善楼盘的客户更关注地段、配套（尤其是教育配套）、居住品质

和升值潜力等。部分客户倾向于在城市中心区或者副中心臵业，这类客户多看

重地段及核心商圈完善的配套设施和未来升值潜力。部分倾向在郊区臵业的改

善型客户则主要关注项目居住环境。中高端改善客户对于价格敏感度较低，客

户支付能力越高，其价格敏感性越低。

投资客户为了确保房产升值，多关注项目地段优势，部分购买房源用于出

租的客户对于公共交通、周边配套较为看重，政府规划惠及区域多受到投资客

追捧。

2、下半年展望：推盘量将加大，开盘定价逐渐

趋于理性，去化率可能稳中有降

? 下半年重点城市推盘量将会进一步放大

根据传统经验，由于“金九银十”和年底企业抢收集中推盘，下半年市场推

盘量往往高于上半年，一般比例接近四六开。数据统计显示，2008-2013年下

半年重点城市累计新增供应量相当于上半年的1.37倍。因此预计今年下半年，

随着企业季节性推盘高峰到来，重点城市新开盘数量将会进一步放大，仍将高

于上半年。

? 定价逐步趋于理性、涨幅进一步放缓；部分供求压力较大的城市甚至会

降价跑量

今年上半年全国多数城市成交低迷，成交量创历史新低。为跑量促销，下

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2014年上半年全国重点城市新开盘总结报告

半年重点部分城市新开盘项目定价策略将逐步趋于理性，价格整体涨幅会更加

趋于平缓。天津、武汉等供应充足、甚至供大于求的城市，房价上涨动力不足，

一些中小房企为加速销售，快速回笼资金，甚至可能降价跑量。

? 下半年平均去化水平将稳中有跌，不同城市间呈现分化

价格水平是影响新开盘项目去化好坏的重要因素。上半年部分城市市场成

交量呈现历史最低位，为了跑量，下半年将有更多城市更多项目加入降价促销

行列，开盘定价策略将趋于保守。

上半年16个重点城市新开盘项目平均去化率为60%，预计下半年去化率

将呈现稳中有降的趋势，但仍将保持50%以上。不同城市间分化现象仍将存

在。

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