2014年上半年重点城市新开盘总结报告18p(2)

分城市来看，不同城市开盘去化效果分化明显。仅有7个城市平均去化率超过平均水平（58%）。其中北京、深圳重点调研项目开盘去化效果较好，超过70%，杭州由于部分项目降价促销，对提升去化水平有一定帮助，同时个盘分化明显，万科、保利、绿地等品牌开发商的项目开盘去化均较为理想，整个上半年平均去化率为65%。重庆、天津、长沙等市场存量较大的城市开盘去化率整体较低，均在50%以下。

图：2014年上半年全国城市重点调研新开盘项目平均去化率

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本报告所提及重点调研项目可以有效反映市场整体状况。具体调研标准：1、距离本城市核心（如北京天安门）30公里/25公里以内（其中一线城市30公里以内；二线城市25公里以内），推盘50套以上的项目；2、距离本城市核心30公里/25公里以外（其中一线城市30公里以外；二线城市25公里以外），单次开盘200套以上的项目。

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2014年上半年全国主要城市新开盘总结报告

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

? 上半年共有19个项目开盘售罄，北京占近一半，超半数为刚需类楼盘 从单项目去化情况来看，2014年上半年共有19个项目开盘售罄，去化率

达100%。这些开盘当天售罄的项目主要分布在北京、杭州等城市，其中北京占据6席，占比近五成。

表：2014年上半年部分开盘售罄项目

数据来源：CREIS中指数据，中指监测从开盘售罄项目的产品类型来看，超半数项目为刚需楼盘，另有少量中高端改善项目。刚需楼盘在较大的需求支撑下，部分项目开盘前积累有效客户量远远超过推盘量，开盘效果十分理想；TOP20中改善楼盘多位于主城区，区位优势及定价较为合理助其热销，如2月22日开盘的绿城上海御园位于外高桥板块森兰国际社区，6号线东靖路地铁站边，临自贸区，地理位臵优越，且开盘价格较上期以及周边同类项目均价略低。

另有少量中高端改善项目和投资型项目也开盘售罄，由于推盘量不大或总价较低等优势最终实现开盘售罄，如北京亦庄金茂悦推出60套实现开盘售罄。

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2014年上半年全国重点城市新开盘总结报告

（3）定价策略：上半年平均上涨1.47%，6月新开盘平均价格由涨转跌

①上半年全国新开盘项目价格平均上涨1.47%，涨幅较去年同期大幅下

降

2014年上半年，全国16个城市新开盘项目价格平均上涨1.47%（纯新

盘与周边同类产品相比，老推新项目与上次开盘价格相比）。其中46%的项目

开盘价格上涨，平均涨幅为6.48%；27%的项目开盘价格持平；仅有27%的

项目下跌，平均跌幅为5.51%。总体来看，上半年全国重点城市项目开盘价格

以上涨为主。与去年上半年相比，采取涨价策略开盘的项目占比降低17个百

分点，而采取降价策略开盘的项目占比提高14个百分点

图：2014年上半年重点城市新开盘项目价格变化情况占比

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

从各月来看，上半年新开盘项目价格涨幅先升后降，1-2月涨幅在2-3%

之间，3-5月涨幅回落至1.2%以下，今年以来多数城市成交量下降明显，部分

城市价格出现调整，市场观望氛围浓厚，部分供求压力较大城市开盘项目价格

涨幅放缓甚至出现下降。6月新开盘项目平均价格由涨转跌，平均跌幅为0.2%。

2014年上半年新开盘价格平均涨幅为1.47%，涨幅较去年同期大幅下降。

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2014年上半年全国主要城市新开盘总结报告

图：2013年以来全国重点城市新开盘项目价格平均变化幅度

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

② 城市间分化明显，上海、北京开盘价格涨幅最大，广州、杭州开盘价格下降

图：2014年上半年各城市新开盘项目价格平均变化幅度

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

分城市来看，2014年上半年上海、北京新开盘项目价格涨幅最大，分别高达3.6%和3.3%，深圳、南京、成都、武汉的涨幅均在2%以下，广州、杭州新开盘项目平均价格下降，跌幅分别为1.2%和1.5%。

③纯新盘开盘定价较周边同质项目微幅下跌，老推新项目开盘价格涨幅有所下降

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2014年上半年全国重点城市新开盘总结报告

? 纯新盘：以低开策略为主，低开项目占比近一半；纯新盘开盘定价较周边同质项目平均低1%

2014年上半年，全国16个城市纯新盘开盘价格较周边同质项目平均下降1%。定价策略分化，低价开盘占比最大，为47%，高价开盘、平价开盘各占29%、24%。

表：纯新盘项目定价策略占比及价格涨跌幅度

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

从各月占比来看，2014上半年纯新项目首次入市采取低价开盘策略的比例明显扩大，1月开盘项目整体价格呈现上涨趋势，3月开盘项目多数持平或略低于周边同类产品价格，6月达到最高，为60%，主要因为今年以来市场成交回落，观望氛围浓厚，部分城市库存量居高不下，供过于求态势明显，为消化库存，一些项目采取平价或低价入市，以价换量实现快销。

图：2014年上半年纯新盘项目定价策略占比

注：2月纯新盘项目开盘量较小，不具代表性，故此图不包括2月数据

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

高价开盘项目平均涨幅为7.9%。涨价幅度前十的项目较周边同类产品售价平均高出17%以上，但其中仅3个项目开盘去化率在80%以上，其他7个项目去化率均在50%以下。

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2014年上半年全国主要城市新开盘总结报告

图：2014年上半年高价开盘和低价开盘项目价格涨跌幅度排行榜

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

低价开盘项目的平均跌幅为7.1%。成都大有智慧广场和天悦国际首次开盘价较周边同类产品售价分别低28%和20%，位居http:///
一、二位，另外杭州天鸿?香榭里、深圳坪山首座和成都天香开盘定价跌幅也较大。总体看低价开盘项目开盘当天去化率有所分化，部分项目虽然低价开盘却并未收到良好的去化效果。

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老推新项目：五成项目开盘价格上涨，平均涨幅为6%

2014年上半年，全国16个城市老推新项目定价以上涨为主，涨价项目占比达52%，平均涨幅为6.2%；开盘价格保持平稳的项目占比为27%；21%的项目价格下跌，平均跌幅为4.4%。

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2014年上半年全国重点城市新开盘总结报告 表：老推新项目定价策略占比及价格涨跌幅度

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

从各月占比来看，今年1-6月，老推新项目开盘涨价的比例均在50%左右，其中2、3月最高，达54%。4、5月涨幅占比有所收窄，6月涨幅占比收窄至最低，为43%。

图：2014年1-6月老推新项目价格走势占比情况

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

从单项目价格涨幅来看，3月8日开盘的上海新虹桥首府开盘价格为25500元/平方米，涨幅达49%，位于上半年涨幅首位。上海湖山在望花园和北京富力金禧花园涨幅高达38%，位居上半年老推新项目价格涨幅第二位。

表：2014年上半年老推新项目价格涨跌幅度排行榜

定价策略

城市 名称 上海 上海 北京 深圳

涨价项目

上海 武汉 杭州 上海 北京

项目名称 新虹桥首府 湖山在望花园 富力金禧花园 信义嘉御山 鹏欣一品漫城 武汉中国健康谷 兴耀星悦湾 恒盛豪庭 中国铁建·国际花园

开盘时间 3月8日 2月28日 3月22日 3月30日 4月12日 4月12日 1月1日 1月25日 4月12日、4月13日

销售均价 (元/㎡) 25500 62000 28000 25500 毛坯34500 精装36000" 6300-6500 8100 28800 21990

价格涨幅 49% 38% 38% 37% 31% 24% 21% 21% 21%

去化率 66% 0% 92% 67.40% 60% 65% 80% 72% 71%

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定价策略

城市 名称 上海 杭州 杭州 武汉 广州 武汉

降价项目

上海 重庆 天津 武汉 武汉

金地松江艺境 约克郡 社会山2014 保利清能西海岸 福星惠誉汉阳城

6月14日 4月19日 6月14日 3月16日 4月19日

19000 9400 9500 6350 两房10500 三房11500

-10% -10% -10% -9% -9%

80% 53% 50% 76% 9%

项目名称 中信泰富朱家角新城

天鸿·香榭里 恒基旭辉府 纯水岸东湖 雅居乐君域公馆

融侨城

开盘时间 4月19日 2月27日 4月27日 4月20日 5月31日 2月22日

销售均价 (元/㎡) 多层14600 联排18400 13800 8800 11000 10700 9500

价格涨幅 20% -19% -15% -13% -12% -11%

去化率 74% 80% 90% 33% 80% 70%

数据来源：CREIS中指数据，中指监测

降价项目平均跌幅为4.4%，跌幅较大项目主要是由于上次开盘时间较早、时间跨度较大或前期开盘定价过高、产品存在一定差异等原因所致。跌幅位居首位的是杭州天鸿?香榭里，该项目2月27日开盘均价13800元/平方米，本次开盘价格下降19%。

总体来看，2014年上半年老推新项目价格以上涨为主，部分项目两次开盘时间间隔较长，涨幅较为突出，但也不乏一些项目因产品结构调整等因素，开盘价格有所下跌，跌幅普遍在10%以内。

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