仓储物流项目申请报告(7)

（6） 工程保险费：按（建筑工程费+安装工程费）×0.3%计算所得。

（7） 招标代理费按工程费用差额定率累进计费，依据国家计委计价

格[2002]1980号文有关规定计算。

（8） 环境评价费：按计价格[2002]125号文件有关规定计算。

4. 基本预备费：按第一部分、第二部分合计的8%。

5. 涨价预备费：根据计投资（1999）1340号文规定，目前价格上涨

指数按零计算。

6. 铺底流动资金：按全部流动资金的30％计算。本项目流动资金参

照同行业流动资产和流动负债的合理周转天数，按分项详细估算法估算。本项目建成达到满负荷运营后，年流动资金为133.34万元，故本项目铺底流动资金40万元。流动资金估算参见流动资金估算表。

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固定资产投资估算表

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11.3资金筹措

项目总投资9858.22万元,全部由徐水县瑞东房地产开发有限公司自筹。

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第十二章 经济评价

财务评价也就是企业经济效益评价，它是我国现行财务制度和价格体系的调价下，对项目进行财务效益分析。并从财务角度，计算项目的财务盈利能力，以此来判定项目的财务可行性。

12.1评价依据

12.1.1评价方法和参数依据

根据2006年国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。

12.1.2财务会计依据

本项目简介财务问题依据2008年国家财政部颁发的《企业财务通则》《和企业会计准则-基本准则》

12.1.3数据认可

报告采用的投资、价格等财务会计数据均经项目承办单位认可。 12.2基础数据与参数

12.2.1项目计算期

本项目计算期包括建设期和生产经营期，建设期为10月，按1年计算，运营期确定为14年，项目计算期为15年。

12.2.2基准收益率的确定

根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），确定本项目财务基准收益率为12%。

12.3财务分析

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财务分析

项目建设的家居建材商城建筑面积42000平方米，其中21000平方米进行出售，21000平方米进行出租，预计年均销售收入900万元，年均租赁收入1008万元，详见营业收入、营业税金及附加和增值税估算表。

税金及附加

销售税

销售收入共12600万元，年均销售收入900万元，销售税率为5%，年均销售税45万元。

营业税

租赁收入年均1008万元，税率为5％。

营业税应缴税额＝年营业额*营业税率

经计算本项目年均应交营业税50.4万元。

城市维护建设税

本项目城市维护建设税按销售税和营业税额之和的5％征计，经测算本项目年均城市维护建设税为4.77万元人民币。

教育费附加

教育费附加按销售税和营业税之和的4％征计，经计算本项目年均教育费附加为3.82万元人民币。

年均营业税金及附加为103.99万元人民币。

详见附表：营业收入、营业税金及附加估算表。

总成本费用估算

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1、本项目运营期成本费用主要包括：外购材料、水费、电费、工人工资、设备维修费、折旧费、其它费用等。

2、外购燃料动力费主要为水费与电费，水费、电费价格均根据市场价格确定。

3、工资：本项目定员30人。年工资及福利费共计102.6万元。

4、设备修理及维护费按固定资产原值的1.5%计。

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5、折旧费：本项目固定资产原值为9818.22万元，其折旧费用计算方法，按直线法，采用分类折旧。房屋、建筑物折旧年限为30年，残值率为5%，机械设备的折旧年限为20年，残值率为4%。其它固定资产的折旧年限为20年，残值率为0。

固定资产年折旧额=固定资产总额×（1-残值率）/折旧年限 经计算每年的折旧费用为350.29万元人民币。

详见附表：固定资产折旧费估算表。

6、其它费用包括管理费用和营业费用，年均其它费用15.12万元详见总成本费用估算表。

利润与利润分配

本项目预计年均营业收入为1908万元人民币，扣除总成本、营业税金及附加即为年利润总额。

经计算，本项目年均营业税金及附加费用为103.99万元人民币， 本项目的年均利润总额为1183.76万元人民币。

所得税：本项目的年均利润总额为1183.76万元人民币，应纳所得税税率按 25％计取。经计算，应纳所得税金为295.94万元人民币。

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本项目的年均税后利润为887.82万元人民币。

本项目盈余公积金按可供分配利润的10％计取，盈余公积金为 88.78万元人民币。

详见附表：利润与利润分配表。

盈利能力分析

财务内部收益率

内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的净现值等于零时的折现率，用公式表示为：

∑（CI-CO）t（1＋FIRR）-t＝0

本项目基准收益率参照同行业平均水平和银行现行借款利率，设基准收益率为12％。

根据现金流量表计算得到本项目内部收益率：

本项目的财务内部收益率大于行业基准值，项目收益状况良好。 财务净现值

净现值是把项目计算期内各年的净现金流量，按照一个给定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和，用公式表示为：

NPV=∑（CI-CO）t（1＋Ic）-t

本项目计算期15年，财务净现值见下表：

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财务净现值大于零，表明项目的盈利能力超过了基准收益率，项目投资能够在规定的时间内得到回收。

投资回收期

在不考虑资金时间价值的情况下，投资回收期是指以项目每年的

净收益回收项目全部投资所需要的时间。计算公式如下：

投资回收期（Pt）＝累计净现值出现正值年数－1＋（上年累计净现金

流量的绝对值/当年净现金流量）

经计算，本项目投资回收期为

总投资收益率

总投资收益率表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的净收益与项目总投资的比率。

经计算，本项目总投资利润率为12.01％，总投资利税率为9.01%。该收益率不小于行业平均的投资收益率或投资者要求的最低收益率，所以该项目可行。

财务生存能力分析

本项目通过考察项目计算期内各年经营活动所产生的现金流入大于现金流出。从经营活动、投资活动和筹资活动全部现金流量看，累第63页

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计盈余资金都大于零，说明本项目有足够的净现金流量维持正常运营，有较好的财务生存能力。详见项目投资现金流量表。

从项目投资现金流量表可以看出，经营活动现金流入始终大于现金流出，企业通过经营活动、投资活动产生的各年累计盈余奖金均大于零，可见企业具有较强的财务生存能力。

盈亏平衡分析

盈亏平衡分析系指通过计算项目运营年的盈亏平衡点，分析项目成本与收入的平衡关系，判断项目对产出品数量变化的适应能力和抗风险能力。

盈亏平衡点可采用生产能力利用率表示，计算公式：

BEP生存能力利率＝年固定成本/（年营业收入－年可变成本－年销售税金及附加－年增

值税）

取项目第五年为代表年份进行计算，以生存能力表示的盈亏平衡点，即项目只要达到设计能力的21.59％企业就可以保本，由此可见该项目具有较高的适应市场变化的能力。

12.4风险分析

建设项目具有一次性和固定性的特点，一旦建成，难于更改，为避免各种风险给项目带来损失，在投资决策过程中，准确地识别风险因素十分必要。

市场方面的风险：

市场供求风险是指投资者产品市场供求关系的变化给投资者带来的风险，输送设备市场的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然是造成产品价格的波动。

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相应对策：针对产品市场的特点及国内外市场的变化情况,企业应及时改变经营策略,保证企业的经营能够正常。

政策风险：

国家宏观经济政策、产业政策、财政金融政策、环保政策等的调整和变化，都会对本公司的生产经营造成影响。

相应对策：本项目公司应充分利用自身的优势，在形成规模的同时，进一步调整结构，以适应宏观经济态势的变化。密切关注政府相关部门的最新动向，尽早做好相应准备，把损失降到最小。 投资及融资方面的风险：

所得税后项目投资财务内部收益率为15.89%，高于基准收益率12%，所得税前项目投资财务内部收益率为23.44%，项目资本金财务内部收益率为15.89%，偿债分析指标较好，说明本项目投融资能力较强，从风险影响的程度考虑，投、融资风险应属“适度”，从风险发生的可能性考虑，投、融资风险应属于“低”。

其他不可预见风险：

在不可抗拒的情况下突如其来的灾害。如发生地震、洪涝、火灾等自然灾害或其他不可抗力因素，公司环境遭到破坏，将严重危害公司正常经营秩序，进而影响利润。

相应对策：

针对这一风险，该公司将透过购买保险等方式规避一定的风险，务求把风险降至最低，以避免这些自然灾害对公司造成损害；同时增强自然灾害防患意识，避免人为灾害的发生，维护正常生产经营秩序。

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为了应对突发事件对公司的影响，我们还将制定紧急应对方案，关键时刻将启动该应对方案。

目前随着该市场需求量逐年上升，本公司加强企业管理、不断提高质量、降低能耗，综合各项不确定因素在不同变化率下的指标分析得出结论，本项目具有一定的财务盈利能力和抗风险能力，项目在财务上是可行的。

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第十三章 社会评价及影响

13.1社会影响效果分析

项目的社会影响分析主要包括项目对社会环境方面和社会经济方面可能产生的影响，具体来说由以下几点：

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