2012长沙梅溪湖先导区项目商业发展建议 54P

长沙梅溪湖先导区项目商业发展建议
商业集团策划管理部 2012年9月1日

内容索引
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项目简介项目地综合情况简介商业模型指标分析商业发展建议商业案例

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项目简介

项目简析
? 本项目位于岳麓山西麓，根据控规商业面积约为，项目临湖而建，坐享优质湖景资源。

? 开发规模：规划城市建设用地1425.29公顷，人口规模36.0万。 ? 功能定位：国际服务功能区具体包括：国际文化娱乐中心、国际创新研发中心、国际对外交流中心、国际商务商业中心、国际金融中心。到2018年，梅溪湖国际服务区，即梅溪湖国际服务与科技创新城（梅溪湖国际新城），将建设成为河西新城的城市中心。
地块编号 F-30 F-31 F-32 F-34 合计用地性质商住混合商住混合商业金融商住混合用地面积用地面积（平方米）（亩数） 37978 27267 19960 21435 106640 57 41 30 32 160 容积率 4 4 0.6 3.7 建筑密度（平方米）（%） 151912 109068 11976 79310 352266 30% 30% 30% 35% 建筑面积建筑限高（米） 160 160 24 60/140 基地面积 11393.4 8180.1 5988 7502.25 33063.75 商业面积 29182.4 21813.6 11976 15062 78034 住宅面积 121529.6 85254.4 0 63448 270232 2 800 停车满铺占地商会所(占商业面积）商业(辆）业层数 1200 233 175 96 120 624

项目简析
?F-32地块北临亲水绿化带，与3000亩梅溪湖紧紧相连，可享受一线湖景资源；沿湖面极宽，视野极好，无遮挡； ?南面临小区路，有一定噪音影响；

N

3000亩湖面

湖心岛
?F-34北临亲水绿化带，东临湖心岛公园，除了湖面景观，还能观湖心岛公园，景观资源优异，南观桃花岭风景区，南临梅溪湖大道，后期有一定的噪音影响；

中央商务区

绿化带

?F-31北临小区路，除了湖面景观，还能观湖心岛公园，景观资源优异，东临小区地块，南观桃花岭风景区，南临梅溪湖大道，后期有一定的噪音影响； ?F-30地块北面和东面都是小区内部地块，除了湖面景观，还能观湖心岛公园，景观资源优异，南观桃花岭风景区，南临梅溪湖大道，后期有一定的噪音影响； ?西面即为国际CBD，具有一定的建筑景观优势。

S

中学、小学岳麓山桃花岭风景区

具备多向景观：一线湖景+岳麓山、湖心岛公园桃花岭4A风景区山景景观+中央商务区的建筑景观。

项目简析
(北) 无敌湖景，与湖面仅隔一条公共绿化带

(西) 现为空地，未来是中央商务区——梅溪湖的核心区域

（东）湖心岛公园，已初具规模（南）未来规划中小学，桃花岭山脉

项目由4地块组成，北面临湖及公共绿化带，南面直观桃花岭山脉，西面靠近梅溪湖核心区——中央商务区，东面紧临湖心岛公园，拥有稀缺的景观资

源。

项目简析
TOD混合功能区高端居住区混合功能区中建居住社区金茂国际文化艺术中心国际研发中心

国际商务区

中央商务区：
金融商务区形象窗口

5年内梅溪湖片区区指标说明：总居住面积：350万㎡总商业面积：预计50万㎡商务面积：预计40万㎡配套：星级酒店、公园、教育、

佳兆业生态居住区

体贴完善交通……

项目地处梅溪湖的中心区位——腹地，临近核心的商务区，地标价值明显

项目简析
? 地铁2号线经过，北面临国际商务中心站、国际商业中心站，西面临梅溪湖西站，三大站点汇聚项目周边； ? 南面临梅溪湖大道，东西畅通；

秀峰路梅溪湖路

1 2

环湖路
二环线

1

国际商务中心站国际商业中心站梅溪湖西站

3 2
佳兆业

3

项目毗邻多个交通线道出入口，交通便利。

项目地综合情况介绍

项目地综合情况介绍
根据大长沙“东拓、西进、南融、北上”的发展趋势和各区域房地产发展的特征，长沙房地产市场逐渐形成了以市中心板块为核心的十三大地产板块格局。
长沙房地产板块划分 1 市中心板块

2
3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

金星北板块
市府板块麓谷板块麓南板块北城板块东城板块尚东板块武广新城板块南城省府板块暮云板块滨江新城板块梅溪湖板块

金星北板块

市府板块麓谷板块

滨江新城板块

北城板块经开星沙板块

市中心板块梅溪湖板块

尚东板块

东城板块

麓南片区南城省府板块

武广新城板块

梅溪湖作为河西大城市圈先导区，起承上启下功能。区域所含面积较小，东南侧被岳麓山环绕，非中心板块。未来发展纵深欠佳。不利于商业持续发展。

项目地综合情况介绍项目片区项目及商业
旭辉御府

振业城万科城市花园

地华梅溪湖畔

方兴项目

望兴F1站

罗马商业广场

上尚街

沙坪项目

世界1区

中建项目

本项目

泛梅溪湖片区目前已知的带有商业的项目众多，较为典型的如：罗马商业广场、万科城市花园、上尚街等。且未来还会增加。竞争压力将进一步扩大。

项目地综合情况介绍
在售商业总面积（万㎡）销售（万㎡）市场存量（万㎡）

项目名称

产品形式

保利.麓谷林语
罗马商业广场万科城市花园建安像素汇

2.64
6 1.5 0.4

1.24
2.3 1.1 0.31

1.4
3.7 0.4 0.09

底商
集中商业、底商集中商业、底商底商

中房.F联邦
上尚街世界一区

1.5
0.6 0.4

1.4
0.2 0.1

0.1
0.4 0.3

底商
底商底商

项目所在片区在售商业相对较少，只有7个项目目前有商业在销售。项目所在片区在售商业类型主要以沿街底商为主，只有万科城市花园为小型社区型集中商业和罗马商业广场为区域型集中商业

目前仅有7个项目有商业在销售，商业形态以沿街底商为主。

项目地综合情况介绍
在售商业总面积（万㎡）
2.64 6 1.5 0.4 1.5 0.5 0.4

项目名称保利.麓谷林语罗马商业广场万科城市花园

销售（万㎡）
1.24 2.3 1.1 0.31 1.4 0.2 0.1

市场存量（万㎡）
1.4 3.7 0.4 0.09 0.1 0.3 0.3

产品形式底商集中商业、底商集中商业、底商底商底商底商底商

建安像素汇
中房.F联邦上尚街世界一区

片区目前已经推售商业供应量为12.94万㎡，到目前为止成交量6.65万㎡，市场商业存量6.29万㎡,供求相对均不活跃。

项目地综合情况介绍项目名称保利.麓谷林语罗马商业广场万科城市花园建安像素汇中房.F联邦上尚街商业总面积（万㎡） 2.64 6 1.5 0.4 1.5 0.6 销售（万㎡） 1.24 2.3 1.1 0.31 1.4 0.2 产品形式底商集中商业、底商集中商业、底商底商底商底商成交均价 24560 36120 23413 19032 21032 19165

世界一区

0.4

0.1

底商

20312

注：此成交均价为包含1、2、3层商业整体的均价以罗马商业广场为代表的集中式商业街铺目前成交均价在36000元/㎡左右。目前在售的社区型商业和沿街底商成交均价在20000元/㎡左右，

集中商业底商销售均价在36000元/㎡左右，社区型商业、沿街底商成交均价在20000元 /㎡左右。

未来供应量项目地综合情况介绍项目名称（万㎡） 2 6 1.2 8 12 3 0.6 2.1 10 0.6 1.1 2 0.4 保利.麓谷林语罗马商业广场梅溪湖安置区达美d6区振业城中建项目旭辉御府金茂梅溪湖宜居项目地华梅溪湖麓谷明珠上尚街中一九郡

产品形式集中商业集中商业集中商业、底商集中商业、底商集中商业、底商集中商业、底商底商底商集中商业、底商集中商业、底商集中商业、底商集中商业集中商业、底商

?片区未来供应商业的产品形式以集中式商业+沿街底商为主，处于梅溪湖国际新城范围内的项目多规划有中大型的集中式商业。
?片区预计未来供应商业到达49万㎡，未来商业市场的竞争将异常激烈。

片区未来供应商业以集中式商业+沿街底商的形式为主，预计供应量达到49万㎡，片区未来商业市场竞争激烈，基于区域发展的长期性，短期内仍无法形成浓厚的商业氛围。

项目地综合情况介绍

优势
? 景观、环境配套优质 ? 政府主导的河西发展先导区 ? 规划清晰、土地价值明显

机会
多个开发商已经持有项目片区土地，未来配套需求存在片区未来是河西板块的一部分，潜力预期好长沙持续城市化，促进项目成熟

SWOT 分析
劣势
? 两侧背山，无商业发展纵深 ? 全市规划中属先导性板块，规划功能单一，片区较小 ? 目前位置远离城市核心区 ? 整体开发完

成时间较长

威胁
周边已知购物中心商业约35 万㎡，竞争激烈长沙市内购物中心5年内预计约170万㎡，竞争加剧

商业模型分析

商业模型指标分析

√
商圈建筑形态楼层客群档次

商业街标准化类型
社区商业街
—— 住宅底层限于1-2层

配套商业标准化类型
社区配套商业
—— 公寓裙楼 1-3层

购物中心标准化类型
主题购物中心
市级商圈/次级商圈多为独立建筑多为1-4F

主题商业街

商务配套商业
商务区写字楼/酒店裙楼 1-4层