2012长沙梅溪湖先导区项目商业发展建议 54P(2)

区域购物中心跨区域购物中心
次级商圈多为独立建筑多为1-5F 适用性高多为独立建筑多为B1-5F 全客层中档偏高档

市级商圈、区域商圈独立街区多1-3层

商圈内主题所针核心区域内商务商圈内主题所针项目及周边社区项目及周边社区商圈内家庭为主对的消费群客群对消费群中档中档中档中档偏高档中档偏高档中档为主

常见业态

服饰、餐饮、休社区超市、餐饮、银行、证券、便超市、服饰、专超市、百货、服精品百货、服饰、闲娱乐等特色业社区服务配套美容、健身、配利店、健身、酒门店、餐饮休闲饰、专业卖场、餐饮娱乐等态套等楼等娱乐等餐饮休闲娱乐等上海新天地、锦万科城商业街里万科金色家园金中环
上海大悦城海岸城/KKmall 万象城

代表案例

特色商业街成功运作的关键，及本案类型
时尚+商业历史+商业文化+商业 ?选址：城市核心区中心位置、市级商圈、周围有高端住宅支撑。 ?业态定位结合市场需求，同时多以餐饮休闲为主； ?建筑形态结合当地历史文化特点，错落有致排列；

位置不符合

不具备历史条件文化特色时机已被抢占

主题+商业

?坚持特色化经营，通过各类活动增加商业氛围。

最为符合√

?特色商业街地处区域中心位置 ?特色商业街建筑与城市文化的结合 ?特色商业街定位与市场需求的结合 ?特色商业街经营必须坚持特色化

商业发展建议

A. 项目片区非核心大片区核心位置，无法形成商业所需的大量人流聚集；
B. 项目如依靠梅溪湖自身规划人口则周期长，（梅溪湖片区建设约2018年完成，人口导入则将滞后3-5年）因此自身人口不可期。 C. 长沙未来5年内购物中心饱和；项目周边集中商业总量也较高，竞争激烈； D. 项目纯商业地块小、指标不符合。底商结构不适宜做大型集中商业 E. 景观资源较为丰富，利于主题化街区延伸。

? 本项目不建议布置集中商业；

? 建议根据景观优势布置风情商业街

Part 1

临街商业打造建议

滨湖风情商业街区
延展梅溪湖景观价值、提升项目整体形象，打造以餐饮、休闲、泛会所、娱乐为一体的

滨湖主题风情街区

1.主题：充分利用水元素及艺术元素

示意图片

商业主题：打造滨水休闲广场及音乐喷泉等设施（滨水主题）

滨水广场

示意图片
人工河道

音乐喷泉音乐喷泉

1、商业主题：购物中心充分植入文化及艺术的元素
设施艺术化（示意图片）

定期引入艺术活动（示意图片）

1、商业主题：前卫装修

1、商业主题：艺术活动
接连不断的展示、活动等使得佳兆业梅溪湖成为长沙高端时尚新地标

?中央美术学院“为坐而设计”大奖赛作品展

?风尚V生素时装秀

?“原创界”本土原创设计师在京展示作品的平台

?Barbie 小型展

?彩绘

?北欧艺术节

2、商业风情街区打造：法兰西风情商业步行街
特色街区打造
?通过设计街景，规定建筑体量和建筑后退的距离，控制招牌设计和建筑立面的形式； ?同时设计具有标志性的指示系统 ?“街、铺、景”等多角度多方面营造建筑景观与商业氛围； ?情景交融创造休闲生活空间与 “逛”街的真正乐趣； ?“ 用景观招揽生意”——商业走廊形成景观带，高度强化购物的“休闲性”功能； ?“大商家坐庄，小商家坐市”——品牌商家偕同进入带动其他小商家。

景观元素

3、商业业态建议
主力业态——特色高档餐饮
? ? ? ? ? 法式式西餐厅欧美风味餐厅特色中餐厅音乐咖啡厅法式酒吧

3、商业业态建议
主力业态——高档精品专卖
? ? ? ? ? ? 时尚多元概念店高级服装专卖店时尚家居店高级化妆品店奢侈品、珠宝、钟表店高档皮具店（鞋、包）

商业建议：商业步行街业态定位
其他业态
? ? ? ? ? ? 高档礼品店鲜花、干洗店通讯电信服务点自助银行药店音像店等

案例项目
① 欢乐海（底商借鉴案例）

欢乐海岸 ? 欢乐海岸依海而建，以水相连，总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；并以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式。 1、欢乐海岸购物中心 2、曲水湾 3，欢乐海岸水秀剧场 4、度假公寓更多内容请访问久久建筑网
5、心湖

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欢乐海岸

项目特点：
? 景观外海内湖相结合 ? 建筑主题特色明显 ? 灯光与景观贴合 ? 休憩业态（餐饮休闲）且街区主题化

欢乐海岸

项目整体形象定位：

欢乐海岸

——中国最聚国际风尚的都市娱乐目的地 ——南中国商业、文化、娱乐新地标 ——国际滨海生活体验区

欢乐海岸

项目整体功能定位：湿地公园+曲水街文化广场+欢乐海岸购物中心+度假区

欢乐海岸

欢乐海岸购物中心：购物中心； SOHO办公及公寓；华

·会所；OCT创意展示中心；海洋奇梦馆

欢乐海岸购物中心位于项目核心位置，总建筑面积约19.3万平方米。区域内汇聚了世界顶尖建筑智慧及商业风情：深圳唯一临水体验型主题购物中心，国际标准建造的SOHO办公及公寓，国际建筑大师理查德〃迈耶担纲设计的中国顶级城市会所华〃会所，中国新锐建筑师朱锫倾力打造的OCT创意展示中心及海洋奇梦馆等，真正实现主题商业、商务办公、商务休闲、创意展示等特色功能交融的蓝色商业创想。

欢乐海岸

曲水湾文化广场：曲水街；创意设计型酒店；欢乐海岸中影影城

曲水湾位于项目东区，建筑面积约6.5万平方米。以"找回深圳消失的渔村"为故事主线，采用独栋环水街区式布局及"现代都市商业+历史文化渔村"交融组合概念，用近1000米蜿蜒水系和七座景观桥串联起区域内的特色建筑群落，形成小桥流水、庭院步道、绿树簇拥、碧水环抱的现代岭南文化渔村建筑风格，集中展现深圳创新城市建筑艺术。

Part 2

临湖企业公馆打造建议

商业建议：企业公馆配套商业
个性化商务服务
? ? ? ? ? ? ? 个人商务形象设计个人着装顾问品牌服装定制高端塑身美体顾问专业美容美发高端茶馆高端会员制会所

案例项目
① 金鸡湖——李公堤（企业公馆借鉴案例）

金鸡湖——李公堤
商业发展历程
?苏州商业遵循的模式是：先搭框架，解决“温饱”；再“充实”框架，满足升级需求；最后建设具有自己特色，立足全市的新城商业模式。

?前期邻里中心的规划弥补开发初期商业面积的不足和功能的不完善，以满足园区基本消费为主，使得该模式目前成为一个园区的标准化商业模式；
?另外结合园区占地面积广和景观特点，开发仓储超市和特色商业，满足不断导入的居住及商务办公消费需求；最终利用区域经济优势打造苏州商业新标杆，成功引入了高端百货品牌久光百货，满足园区内中高端消费需求。

商业升级过程
基建 1997 园区开发+办公楼 1999 园区开发+西部住宅开发 2001 2003 2005 金鸡湖CBD+东部新城开发 2007 2009

商业辐射能级

邻里中心

欧尚百安居开业邻里中心新城大山开业李公堤一期开业

集中商业（圆融）

圆融时代广场开业

大卖场（欧尚）

李公堤国际风情商业水街位于苏州工业园区内的环金鸡湖金融商贸区，地理位置优越，目前是高端特色餐饮一条街、城市高端客户的消费场所。
李公堤国际风情商业水街（分4 期）
地理位置占地面积建筑面积单铺面积开幕时间建筑设计苏州工业园区金鸡湖 30.66万平方米 27.4万平方米 150-3000平方米 2006年12月23日苏州市园林设计院

地理

位置优越李公堤所在商圈是建设中的苏州CBD的核心区域。周边有中央金融商务中心、高星级酒店、诸多成熟的商业项目，还有国际高尔夫球场及数十个大规模高尚社区等。交通便捷，地理位置优越。

商业顾问
物业顾问功能客户

戴德梁行
仲量联行特色餐饮、休闲娱乐城市高端客户

金鸡湖——李公堤

项目开发及分期情况：

金鸡湖——李公堤

项目整体形象定位：

李公堤

——苏州首席滨水景观休闲商业街区 ——苏州首个中国特色商业街 ——圆融旗下首个“商业、旅游、文化”联动融合的商业载体

金鸡湖——李公堤

项目整体功能定位：

以餐饮、休闲娱乐、特色主题零售为主，满足工业园区、苏州市内中高档商务消费人士、旅游人群的休闲消费需求，和谐融入周边自然环境的现代都市休闲商业群。

金鸡湖——李公堤

李公堤一期
一期堤长1.4公里，建筑风格保留了传统的苏州民居形态，集特色餐饮、观光、休闲、文化于一体，侧重餐饮业态，尤其是集中了苏州本土大量老字号餐饮品牌，如得月楼、满月、吴地人家、牡丹亭、老东吴食府、苏城家宴、晓庄府、春蕾茶庄等，另一期引入时尚水疗度假的御庭SPA精品酒店。

金鸡湖——李公堤

导入模式：城市公园开发+集餐饮、娱乐、休闲、旅游于一体商业街。

1.7万平方米的建筑面积。一期风情水街在历史的基础上开发，其建筑风格应用传统苏州民居形态，按照苏州古园林式布局，立面风格以灰、白、黑三色的主色调。晚间，独特的灯光景观，使其成为浮动在金鸡湖水面上一条流光溢彩的彩带。一期汇聚国际国内著名商家及中华老字号餐饮品牌，成为一条集餐饮、娱乐、休闲、旅游于一体著名商业水街。