警惕中国三、四线城市房地产泡沫

2015年09月15日 05:42 AM 警惕中国三、四线城市房地产泡沫

Orient Capital Research董事总经理安德鲁?科利尔

在全世界聚焦于中国损失惨重的救市以及人民币贬值的同时，一场比这大得多的危机正在中国内陆地区酝酿。

中国的房地产泡沫在北京、上海等一线城市有所消退，但在中国内陆地区，房地产泡沫正濒临全面破裂。我们在四川省做了为期一周的考察，很明显：这里的土地出让收入、房价和交易量都在以两位数的幅度下滑。

四川是中国内陆最大的省份之一。我们对距离重庆20公里、一个名为环球城市中心(Universal City Centre)的住宅项目进行了实地考察。这个总面积108万平方米的房产项目的价格已经下滑三分之一，从4000至5800元/平方米跌至3000至4000元/平方米。

销售中介告诉我们，该项目在当地10或15个项目中是最好的。“现在不是投资的好时机，”该中介承认。“房价回到了1997年的水平。没人再为了投资而买房，”她说。

长寿（曾为四川省长寿县，后升级为直辖市重庆市长寿区——译者注）位于重庆市中心东北方向80公里处。一条新建成的高速公路通往这里，但要在崇山峻岭中穿行数十英里。长寿是一个不起眼的小县城，城中心一条破败的主街道两侧排列着各色商店。

但是，在这个仅有80万人口的小县城，目之所及，可以看到约200栋高层建筑，每栋至少有20层楼高，容纳250套住宅。在我们参观的所有住宅楼前面都没有停放汽车，楼里似乎都没有住人。我们估计，这里的新建住宅面积约有400万平方米，也就是足够长寿区的每个家庭分到20平方米。

如今，房地产疲软已在一些地方统计数据中表现出来。成都市的土地出让收入已从2010年的峰值下降至2015年的估计468亿元人民币，跌幅达三分之一。以面积（一亩或者一公顷的16%）算，成交量下降了三分之二。这一迹象表明，开发商已开始退出房地产市场。四川农村地区的一些过度开发可以归咎于已经落马的重庆原市委书记薄熙来，后者在2012年因卷入丑闻而被撤职。薄熙来曾设定一个耗资1400

亿元人民币的目标，要在2010年至2013年期间为200万居民建设4000万平方米的保障性住房。这个目标太过宏大，四川8000万居民中，有很多人根本无力改善居住条件。

但我们相信，就农村房地产开发而言，四川并不是一个异常现象。为了支撑虚弱的农村经济，地方政府（在2009年刺激计划的推动下）一窝蜂地展开了造楼运动。但过度建设最终让地方政府尝到了自酿的苦果。2014年的土地出让收入——房地产市场的先行指标——下降了25%，2015年上半年下降了54.8%。但许多调查还继续显示出房价上涨趋势。成都西南财经大学

(Southwestern University of Finance and Economics)的中国家庭金融调查(China Household Finance Survey)显示，今年8月，在被调查的100个城市中，有51个城市房价环比上涨，超过上月的46个；有49个城市房价继续下跌，而7月则有53个。

为何土地出让收入暴跌、而房价却不降呢？

首先，此类数据有很大一部分是可疑的，因为地方政府和房地产开发商的既得利益驱使他们避免释放坏消息。其次，我们在四川进行的走访似乎表明，银行方面仍在滚转开发商贷款并发放抵押贷款，以继续支撑房价。此外，通过影子市场募集的昂贵的私人资本，正在产生疲弱市场继续得到支撑的幻觉。

如果我们的分析是正确的，那么中国农村地区正在酝酿一场危机，房地产市场疲软将对中国国内生产总值(GDP)和地方政府财政收入造成连锁反应。

根据下面图表中所显示的分析，2014年三、四线城市在建住房达到8.6万亿元人民币，占总量的67%、GDP的17.1%，超过一线和二线城市之和。

因为三、四线城市包括较不富裕的地区，因此，这些住宅不那么贵、户型较小，因此此类住宅涉及更大比例的当地人口，这些人比起更大城市地区的居民拥有的财务资源更少。对于这一群体来说，任何程度的房价下跌都会对他们造成大得多的损失。

土地出让为中国各地的地方政府提供了20%至40%的财政收入。在四川的几个地方，我们被告知，总体而言房地产贡献了当地GDP的80%。具有讽刺意味的是，当下的股市暴跌可能帮助缓解了这一局面。

正如西南财经大学在一份研究报告中所指出的：“然而，还有一线希望，因为中国家庭金融调查与研究中心最近进行的一项调查显示，有迹象表明，2015年第二季度，资本正在逃离股市，转投房地产行业。”

此番现金涌入或许会有所帮助。但由于房地产业约占全国GDP的30%、占三、四线城市GDP的17%左右，必须有一场巨大的股市抛售，才有望显著提振中国的萎靡楼市。

译者/陈隆祥