城市商业地产规划设计重点难点(3)

4) 目前在给各精装商铺作天花灯具的设计时，通常在周边采用不同灯具以突出不同的效果。但根据以往经验，各商铺在进行装修时，周边往往放置高柜，柜内设有照明，而天花安装的灯具往往闲置。为此建议店铺内周边的灯具仍选用普通灯具，仅预留充足电量即可，以满足商铺自行改动之需；

3) 针对于暗槽内的灯具，为便于维修更换虑，建议采用“卡扣”式

安装；

4) 步行街立面宜采用高反射率的饰面材料以提高光效。

【关注点51】：商铺门

各商铺玻璃门采用的均为1米面宽、厚度不低于12MM的钢化玻璃，为适应玻璃门较大的自重，必须选择合适的优质品牌的地弹簧合页，建议采用进口品牌，以往所使用的经常损坏，出现玻璃门下垂以及无法定位的现象。

【关注点52】：步行街公共通道地面

1) 步行街通道地面以浅米黄进口人造石为主，其中餐饮区的地面应选择颜色略深，不易污染、易清洁的地砖；

2) 中庭地面铺装应以天然石材为主，并通过拼花、环形装饰灯带等装饰手法明显区别于其它区域。地面若采用不锈钢压条作为装饰时，其厚度和长度应避免在今后的使用中出现翘起、变形。

【关注点53】：多种经营点位

步行街首层扶梯下方、通道口等适合开展多种经营的区域可做强弱电（个别可考虑上下水）预留。具体点位可由商管公司提供。

【关注点54】：步行街的采光廊和中庭玻璃穹顶 1) 考虑广告条幅及美陈装饰物的安装，步行街的采光廊需按每跨

3对或5对预留吊挂件，中庭玻璃穹顶预留6个或8个吊挂件，所有吊挂件均要采用电动遥控升降装置，每个点的承载力约45KG，具体点位可由商管公司提供；中庭的采光玻璃穹顶及步行街的采光廊应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置。在设计选型时请注意轨道、电机、控制机构的选择，以避免后期实际使用时出现问题；

2) 中庭玻璃穹顶在设计中同时要考虑预留安装LED电子显示屏的荷载和悬挂设施，总荷载为20KN。

【关注点55】：步行街广告

1) 步行街公共区域及地下车场均可选择客流集中的位置设置广告灯箱，电梯厅等顾客能够短暂驻足的位置也可设置滚轴式广告灯箱，广告灯箱的宽度以700MM～800MM为宜，高度以1800MM为宜；广告灯箱

应外形美观、醒目，配合步行街整体设计风格；具体点位可由商管公司提供；

2) 滚轴式广告灯箱的设计应考虑方便维修和更换画面，尽量采用卡扣或装饰螺丝的固定方式，避免使用玻璃胶封固的方法，所有广告灯箱均需预留散热口；灯箱广告位应独立或分区域安装计量电表。

【关注点56】：客服中心

客服中心可设置在扶梯下方或中庭区域，客服中心接待台应由内装单位负责设计制作，风格与周围环境协调一致；客服中心所需的供电、通讯、网络、广播等须一并安装到位；如步行街过长或者体量过大（长度超过350米或建筑面积超过5万平方米）可考虑增加一个客服中心。具体点位由商管公司确定。

【关注点57】：电梯扶梯

1) 扶梯洞口周围空隙须安装防坠网；

2)图纸中扶梯两端与护栏衔接的部位及两组扶梯之间的间距部分建议在该处应做明确设计，除采用不锈钢造型连接外，为防止缝隙过大，还需再增加安全玻璃拦隔，所有缝隙必须保证能够阻挡儿童穿过；

3)地下电梯大堂、扶梯厅隔断可多采用玻璃设计，以增强其通透性，便于客人方便找到进出通道；内部装修达到精装标准；

4)建议观光电梯附近增加广告液晶屏和楼层指示。

【关注点58】：卫生间

卫生间内应增加应急照明，地面应采用防滑地砖，灯具及排气扇的位置要根据蹲位的位置合理安排（其它要求参见【关注点11】）。

【关注点59】：休闲设施

步行街长度，在廊道内应按适当的间隔距离设置休息区，休息区以休闲座椅和景观小品配合为主。

【关注点60】：卫生设施

步行街需设置符合环保质量管理标准的高品质垃圾桶，摆放位置：步行街公共通道应结合休息区、扶梯口等处摆放，以30～50米摆放一个为宜；公共卫生间门口、电梯厅等处均需摆放；具体点位可由商管公司提供。

五、导示系统设计

【关注点61】：导示系统总体要求

导示系统的标识内容必须符合万达集团的VI使用规范，材质优良，制作安装工艺精细，易于维护保养，设计风格保持统一。

【关注点62】：室外导示

室外交通指示标识、广场标识、广告灯箱等应根据标识级别设置于路口、主入口和广场四周等视线较为集中的位置，选择点位的原则：不能影响整个广场的客流动线，可利用绿植区设置；不能遮挡主力店或外铺的门面；不能对广场举办大型活动的场地使用形成潜在影响；位置、高度、宽度以及安装工艺等无安全隐患；具体点位可由商管公司提供。

【关注点63】：室内导示

室内导示牌主要设置于出入口、主力店开口、电梯厅、扶梯口、卫生

间等处，同时步行街公共通道也应根据合理距离吊设导示牌；具体点位和内容由商管公司提供。

【关注点64】：导示制作及安装

1) 导示牌应采用内置光源，光源以日光灯或LED为主；透光部分通常采用有机玻璃或亚克力塑料材质，不透光部分通常采用铝板或复合板材制作；导示内容的材料和底板的色温应有足够的反差；

2) 导示内容中的文字需中英文对照，文字大小在室内应使视力良好者在不小于20米的距离清晰可辨，在室外可辨距离应不小于50米；

3) 吊顶式导示牌严禁直接吊装在轻钢龙骨上，必须在楼板上做专用吊装支架；

4) 固定式应安装牢固，移动式底座应稳固，抗风力强。六、导示系统设计

【关注点65】：大商业广场智能化系统（包括插蜡烛部分）

1) 建筑设备监控系统（BA）：除包括中央空调系统、冷冻机组系统、给排水系统、变电系统、照明系统、电梯系统等外，还应设置三表自动抄送系统、空调自动计费系统、水箱水位监控系统；集水坑液位（包括超高液位和超低液位）监控系统，排污泵监控系统、室外温湿度监测系统（阳面、阴面各设1个点）；公共区域照明（含步行街、主力店、地下停车场）综合自动控制系统，以满足日后管理和节能需要；

2) 办公自动化系统（OA）：包括电子布告管理系统（发布即时信息、通知、通告等）、停车管理系统、物业管理计算机系统；

3) 安全防范自动化系统（SA）：红外报警系统与闭路电视监控系统应实现联动；设计施工单位应与当地公安技防相关部门进行充分沟通协调，安全防范自动化系统的设计要完全达到公安技防的强制性要求。电视监控系统的备电达到2小时；监控录像保存时间应达到30天；

4) 火灾自动报警及消防联动自动化系统（FA）：包括自动火灾报警系统、自动喷淋系统，并且将楼宇自动化系统（BAS）、消防智能化控制系统（FAS）、停车场管理系统（CPS）、安保智能化系统（SAS）等等各子系统楼宇综合布线系统进行联网，实现相互联动控制；

5) 广场应安装采用摄像分析技术的客流统计系统，计数点位覆盖广场通向外部的所有出入口；

6) 由于广场内部平面关系复杂，在商管公司管辖范围内，电视

监控等系统的摄像头点位上应避免造成监控盲点；摄像头可与客流计数系统共用；

7) 个别项目存在插蜡烛物业的出入口设置在大商业正立面，对插蜡烛物业的安全和大商业的经营活动都会产生不利影响，建议尽可能避免此类设计结构，若无法避免，必须充分考虑在智能化方面的功能完善和提高。

七、住宅智能化系统住宅智能化系统主要包括对讲系统、入侵报警系统、电视监控系统、电子巡更系统、门禁系统等。各系统的覆盖范围和点位由商管公司根据管理需要设置；其中对讲系统应根据地方公安部门技防强制规范确定采用可视或非可视的系统。入侵报警系统的布防原则：由业主自行布防，报警信息报到消控中心。

八、空调冷热源系统设计

【关注点67】：自动控制系统

中央空调系统的空调机组、新风机组、送排风机（非消防用）、水箱、集水坑、排污泵等主要设备可纳入设备监控系统，以达到设备监控系统根据其相关运行参数对末端设备适时调节的作用；所有冷冻站及冷却塔均采用群控系统；空调机组回风应加装电动风阀，实现与新风阀的联动控制，也接入设备监控系统；空调机组的风机设置压差开关监控其运行、故障状态。

【关注点68】：系统分配

中央空调系统的分配原则：百货、超市等大型主力店以及步行街应采

用各自独立的中央空调系统；电玩、KTV、影院、大型餐饮、酒吧等需要深夜服务的主力店合用一套中央空调系统；其他与步行街相近的业态可以并入步行街的中央空调系统。

【关注点69】：步行街出风口

1) 由于步行街通道为全部开敞式设计，每层中间有天井，建议在一层顶部增设侧出风口，分别在冬季供暖和夏季供冷使用，保证步行街内不出现温度分层现象；

2) 各层挑空区域，特别是中庭的空调风口建议采用“螺旋式风口”，以保证风量能够有效地传递，确保该区域的温度；

3) 由于三层全层为餐饮店铺，客观环境及顾客相对较为密集，建议该层的空调风口数量及冷量要明显高于其他两层，以保证实际的使用；

4) 卫生间内以及通往各主力店通道部位均应设置空调风口。