城市商业地产规划设计重点难点(2)

4) 综合体中管理用房涉及到销售物业管理用房的，销售物业处办公

室应单设，

并应采取措施（如门禁等）与商业管理管理办公区域分开。

【关注点18】：设备间和值班室

1) 开闭所、变电所、制冷机房、消防控制中心规划在同一层相邻区域，以方便运行管理；应为供电局预留（一般为10KV）开闭站的位置；为方便对各主机设备的管控，建议增设运行值班室并将变配电室与值班室之间的隔墙设计为防暴玻璃窗；设备房必须有空调设施（通风和散热）；所有强弱电间门应向外开；值班室的位置可由商管公司提供或确认，值班室的建造标准可参照物管用房的标准；

2) 地下各设备用房门及通道宽度要适合设备运输安装和日后维修；

3) 为便于设备安装和日后维修，地下设备间的门应朝向车场开阔区域；若超市等主力店设置于地下区域，其购物手推车临时停放区不宜设置在设备间门口周边；

4) 由于各设备机房主要集中在地下，考虑到值班、巡视、车场管理

等人员及员工餐厅的实际需要，建议在地下室合适位置增设卫生间。

【关注点19】：电梯厅

1) 建议在电梯厅不设计排水槽，以防止排水槽排水不畅造成外溢，回灌进电梯底坑，损坏电气设备；

2) 鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将观光电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全；

3) 通往地下停车场的客用电梯和扶梯间应建造成封闭的通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调及安全栏杆。

【关注点20】：物业仓库

为满足步行街商户货物存放的需要，建议在地下适当位置增加步行街仓库用房的规划，面积不小于200平米。

【关注点21】：垃圾房

1) 步行街专用垃圾房应设立四～六处，其中一处为危险品垃圾房；每处分设干、湿垃圾房，每组面积不小于60㎡，主力店垃圾房应另外单独设立；

2) 垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，或货梯口及卸货区的附近，垃圾房与车场出入口之间须有一条垃圾车专用通道，通道的

净高应满足当地垃圾清运车的高度；

3) 垃圾房的建造标准：墙面、地面铺瓷砖，墙面到顶、地面包括排污沟满铺；配置上下水、排风、照明、灭蝇灯等设施；其中危险品垃圾房还应配置防暴灯、防潮灯、泄爆口及可燃气体报警装置和自动强制排风系统，以确保广场安全。

【关注点22】：卸货区

1）考虑到步行街将设置较多餐饮商铺，地下停车场货运电梯口处设立面积为100～200M2的卸货区域，各卸货区域与车场入口之间必须有一条净高不低于3米的货车通道。

【关注点23】：屋顶设施

1) 屋顶设备设施的安装，应统一规划、有序排列。所有冷却塔、排油烟风机、油烟净化器的安装位置，包括出风口的方向，避免对塔楼居住环境的不良影响；

2) 应充分考虑裙楼的冷却塔、风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理；

3) 由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计安装VRV空调系统，裙楼屋顶应在适当位置预留设备基础；

4) 屋顶油烟井距高层水平距离20米以上。

【关注点24】：地下停车场

1) 车行道两侧（或单侧）应设置平行的人行道，人行道与车行道之间应通过路面标线明确区分；

2) 车场内部应设计为“单循环”交通形式，尽量避免交叉口；

3) 地下车库必须预留机械停车，由于机械式停车位的后期维护保养成本较高，管理难度较大，顾客的认可度不高，在地下平面停车位可以满足的情况下，可暂不采用此停车方式；

4) 为避免非机动车乱停乱放，应设置非机动车存车处，非机动车停车位数量为：1000～2500辆；

5) IC卡智能收费管理系统，具备自动发卡、办理长期卡等功能；收费软件应具备停车收费、已停车辆数量统计、空余车位统计、出入口电子显示板具有车位数、车位状态显示的功能；

6) 地下车场出入口需设收费站，地下车场通往百货、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯附近区域还应规划中间收费站。具体位置应根据停车场交通规划由商管公司设定。中央收费站布线应由桥架引入，在设计上要考虑到日后中间收费站的移动调整要求。收费站长2000mm、宽2000mm、高2500mm，并需安装分体空调；

7) 车库出入口收费亭和道闸应尽可能设置在平坦路段；

8) 车道地面增加指引方向形状的减速带。

【关注点25】：地下室广告

地下室应在合适的位置设计安装一定数量的灯箱广告。广告位主要位于以下各处：内墙面灯箱广告、立柱灯箱广告、坡道墙面广告；广告位需预留供电管线。

【关注点26】：供电与计量

1) 不同业态的机电设备系统应相互独立，并独立计量，避免造成营运期间管理界面混乱，给设施设备维护保养工作带来困难；

2) 为便于今后实际运营中对日常能耗进行统计、管理，各设备机房均需增加独立电表，例如：制冷机房、水泵房等；

3) 外墙广告和景观照明应分别设置单独回路，单独计量，在相应屋面或楼层预留外墙广告、景观照明用配电箱；

4) 步行街中庭应设置100千瓦独立电源；外广场的主要促销活动场

地应设置200千瓦独立电源。

【关注点27】：外立面设计WWW.SOUJIANZHU.CN

1) 外立面严禁使用全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墙、铝板幕墙为主。北方城市以石材为主，结合部分玻璃幕墙及铝板。商业裙楼部分的色彩不能过于灰暗，应以暖色调为主，应关注裙楼的昼夜色彩视觉感受，增强商业经营气氛；

2) 步行街出入口外立面应设计大气，步行街标识易于辨认，雨棚透光性好，易于保洁；

3) 凡有对外采光的商铺，应保证立面玻璃幕墙的透光率，确保正常经营；首层外立面应尽可能设计为展示橱窗，并以白玻璃为主，以增加外立面商业氛围；

4) 塔楼与裙楼临街的立面应避免在一个平面上，塔楼应退后至少2米，二者之间应有过度结构处理，以防止塔楼坠物危及广场行人安全及裙楼泛光对塔楼造成的光污染；

5) 室外应设置大型LED显示屏，面积根据外立面的形式统一设计，在LED周围不能有其它广告位和店招，同时应考虑LED显示屏的维护保养以及防水的需求；LED显示屏的规格、视距、高度应协调适度；室外广场适当预留音视频接口与LED显示屏连接，以便在外广场举办活动时在LED显示屏上进行现场直播。

【关注点28】：店招及广告位

1)重点关注外墙广告位设置位置、数量和大小与整体建筑品质的合理

匹配；

2)万达广场店招及主力店店招与广告位在设计位置及内容方面的关系定位应准确合理；

3)外墙广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定，宽度与高度比宜为1：1.618黄金比例，面积宜大于30平米；但如果当地广告经营市场能够接受的尺度有别于上述标准，应按市场标准建造；

4)建筑立面可预埋不锈钢挂件，供悬挂条幅使用，具体位置可由商管公司确定；

5)所有广告位、店招及相关照明的电源，建议在配电室内设立独立的配电柜，并采取集中控制方式，接入楼宇自控系统；广场LOGO建议由光控开关控制；

6)为保证今后出租使用中计量准确，建议对每块广告位进行独立计量；

7)灯箱广告应在四周预留散热孔，以保证内部灯具的可靠运行；

8)灯箱内部的电器元件须使用知名品牌，如欧司朗、GE的电子镇流器、光源等；安装、配线符合规范要求；

9)广告位的照明应尽量采用外置照明（金卤投光灯），内置照明为辅的设计。内置照明灯具应与广告画布保持一定距离，通常不小于

300mm，并且要随着广告画面增大而增大，以免过热引发火灾事故；

10) 户外广告位钢结构支架应做全面防锈处理，筋、梁密度分布合理；内衬镀锌板厚度要符合要求，铆接牢固、密度合理，以避免在刮风时出现噪音；广告牌边框应采用不锈钢包边，并进行磨边处理；

11) 广告画面安装方式应简单牢固、易于拆换，广告位内侧应设置检修口，方便维护；建议设计可滑动式爬梯或吊篮。

二、泛光照明设计

【关注点29】：泛光照明

1) 泛光照明系统易于维护清洁和更换光源，采用的灯具要节能耐用，宜选用高效光源，如稀土节能荧光灯、小功率高显钠灯等；隐藏式LED灯带的灯光颜色要求不应过暗、过冷；

2) 泛光和照明结合良好，泛光色彩搭配合理，泛光效果具有动感和变化；

3) 泛光照明的开关应集中设置并具有定时开闭的功能；

4) 独栋独户的主力店、酒店等其泛光电源应由主力店自身的供电系统供应；

5) 广场灯的高度和角度应合理，避免产生眩光。

【关注点46】：商管公司要对所有景观设施进行安全风险评估。

【关注点47】：商铺交付标准

室内商业步行街商铺的交付标准，餐饮类以及有特殊要求的战略合作伙伴的商铺通常毛坯交付，但配套设施应安装到位；其他商铺以及公共区域均为精装修标准交付。

【关注点48】：商铺立面

商铺店招应设置在铺门上方，电源接入商铺的配电箱（配电箱应设置在隐蔽位置）；一般精装铺的店招宽度与铺门一致，但餐饮商铺和战略伙伴商铺也可采用与铺面等宽的店招或按照其要求设置；铺门两侧

的玻璃幕墙到顶，底部加踢脚线保护；所有店招均预留位置，店招的内容由商户自行设计安装。

【关注点49】：步行街天面

1) 步行街公共通道的天面颜色不宜单调，应丰富颜色和建筑层次，和灯光效果良好配合，渲染商业气氛；

2) 步行街的天面（包括公共区域和商铺内）吊顶应采用上人龙骨，在合理的位置预留足够的检修口。

【关注点50】：步行街照明

1) 步行街照明与内装应有机结合，避免片面追求形式和不适当选取照度标准及照明方式，在不降低照明质量的前提下，应有效控制单位面积的安装功率；

2) 除有装饰需要外，应优先选择直射光通比例高、控光性能合理的高效灯具，如节能荧光灯和高显钠灯等；

3) 为了充分利用天然采光条件，节约电能，应尽可能将照明控制纳入建筑设备自动监控系统；

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