房地产开发中的策划设计研究

摘要：只有紧扣市场需求，加强房地产开发过程中的策划设计管理，才能提高开发效益。一是在策划阶段认真调研，准确定位；二是在宣传阶段注重反馈，及时调整设计；三是在销售阶段及时变更设计，满足客户所需。

关键词：房地产策划设计研究

Abstract: The only captures a market demand, strengthen real estate development in the process of the planning design management, so as to improve the development benefits. One is in the planning stage careful investigation and research, and accurate positioning; Second, in the propaganda stage pay attention to feedback, and adjusted design; Three is in sales changed in the design stage, meet customer needs.

Key Words: real estate planning design research

正文：在房地产开发初期，单位内部“以售定建”和“炒卖楼花”的销售方式较为多见，基本不存在投资风险。随着国家对房地产市场的不断规范，《城市商品房预售管理办法》中也明确规定了预售的条件：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。但项目的开发周期较长，按照事先的规划设计一成不变地开发建设会遭遇很大的市场风险。市场无情，定位不准、盲目开发只能导致销售周期的加长、空置面积的增加、投资的积压甚至损失。为此，在房地产开发中，开发企业应围绕市场需求，加强房地产开发过程中的策划设计管理，规避市场风险，提高开发效益。

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一、策划阶段认真调研，准确定位

“市场如战场，策划如指挥”。市场调研是策划工作的重点，通过市场调研，使开发商充分了解现有市场，对产品及营销策略进行评估。离开了市场调研想当然的搞开发，就好比是“闭门造车”，做出的产品的适用性可想而知。现在超来越多的中介机构从单纯的销售代理转向全程营销策划，开发商也希望通过与营销机构专业策划人员的合作，有效地规避风险，实现开发的期望回报值。

在这一阶段，除应满足容积率、绿地率、建筑物高度等城市规划指标外，更重要的是考虑潜在客户的购买力、需求量、消费观念、计划置业面积等方面。另外对周边正在开发和即将开发的竞争性楼盘也要进行深入调查，以发展潜在的自我竞争优势，塑造项目特色。在策划阶段，应注重以下做法：