上市公司投资性房地产计量模式选择的动因分析
【摘要】投资性房地产后续计量可以采用成本模式和公允价值模式两种计量模式，然而，纵观前几年上市公司年报，对投资性房地产采用公允价值模式计量的上市公司比重非常小。但是因为两种计量模型在会计处理、纳税调整、利润波动、信息披露四个方面存在差别，公司考虑外部和内部两个方面的因素，大都选择成本模式，但也有中航地产这样的少部分上市公司，有条件采用公允价值模式，他们为了客观准确地反映公司经营状况、增加资产价值、改善公司业绩、提升公司形象，会选择对投资性房地产采用公允价值计量模式。
【关键词】投资性房地产计量模式公允价值会计政策选择
2006年2月我国财政部发布了新的企业会计准则，其中投资性房地产从固定资产准则中分离出来。根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则的规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有持有的房地产。投资性房地产在后续计量时有成本模式和公允价值模式可以选择。
1、成本模式和公允价值模式
投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
成本模式计量：.相关规定，在成本模式下，应当按照固定资产、无
形资产的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号——资产减值》的规定进行处理。公允价值模式计量：相关规定，企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。
2、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
(一) 投资性房地产后续计量模式的有关规定
我国的《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产的后续计量。
在成本计量模式下，资产负债表需要对投资性房地产计提折旧（或摊销），如果发生了减值，需要计提减值准备。
在公允价值计量模式下，不对投资性房地产计提折旧（或摊销），也饿不需要计提减值准备。但是，在房地产价格变动的情况下，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益，以此来调整企业当年利润。但是必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并且同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息，从而投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
在这两种不同计价模式下，投资性房地产的价值反映会具有明显区别。比较而言，公允价值计量模式采用了更接近市场价格的投资性房地产的价值，因而它更能公允地、客观地反映企业投资性房地产报表时点的市场价值，更有利于报表阅读者了解企业资产的拥有状况，增强会计信息的决策有用性。但是在价格变动的情况下，采取公允价值计量会加大相关企业的利润波动性。在我国目前的市场状况下，更
多的投资性房地产物业体现为持续升值，同时，由于公允价值模式下不再计提折旧，这两个因素将导致实行公允价值计量模式的企业在未来几年中可获得正收益，从而表现为激进的会计政策。
(二) 上市公司投资性房地产后续计量模式的应用情况分析 《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则明确提出成本模式与公允价值模式是投资性房地产在后续计量时两种可供选择的模式。在新准则刚刚出台时，各界普遍预测很多公司会倾向于用公允价值模式，但是从2007年以来上市公司中，众多握有物业的房地产公司及商业地产资源的热点公司采用公允价值模式进行后续计量的寥寥无几，大多数公司仍决定采用成本模式。
CAS3实施近5年，绝大部分企业采用成本模式计量投资性房地产，采用公允价值模式计量的极少。2012年披露信息的上市公司中拥有投资性房地产的有722家，而采用公允价值计量模式的仅有36家；2013年采用公允价值计量模式的公司仅增了4家。如果2012年、2013年公允价值相关规定尚不完善，那么在2014年1月财政部发布了39号准则，该准则提供了详细的公允价值计量操作指南。2014年采用公允价值计量模式的上市公司数量理应逐渐增多，然而，从2014年计量模式选择情况来看，采用公允价值计量模式的上市公司数量依然很少，与2013年比仅增了9家，从2014年公允价值模式的使用情况来看，39号准则的实施，可能确实对一些企业选择会计政策方面有影响，但是影响不大。根据相关数据，在新准则实施的五年内，只
有不到5%的上市公司选择了引用公允价值计量模式，而超过95%的公司，仍然钟情于采用成本模式计量投资性房地产，且越来越多的上市公司层次拥有投资性房地产，而采用公允价值模式计量此类业务所占的比例却有所下降。并且，更让我们困惑的是那些A+B和A+H类型的企业中有持投资性房地产，除中国银行外，其余多数采用了成本模式。采用成本模式计量，对企业利润的影响比较稳定,不受公允价值变动的影响，不容易调增或调减资产价值，降低了企业操纵利润的可能。而且会计准则与税法的处理基本一致。对已出租的建筑物或工地使用权可以计提折旧或摊销，现行税法规定当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前余额或部分抵扣，计算比较简单。不过，能及时客观反映投资性房地产的市场真实价值。
(三) 上市公司投资性房地产后续计量模式选择的动因分析
尽管本质上适应工业经济的历史成本会计仍然占据主导地位,但随着经济的发展,它在反映一些对企业价值产生重要影响的事项和情况上有些力不从心。兼之财务会计的目标逐渐由受托责任观向决策有用观转换,会计作为一个信息系统,其提供的信息不只着眼于真实可靠,更加强调相关有用。基于此,西方国家准则制定机构率先在财务报告中应用公允价值计量属性,并渐渐扩展其使用范围。在会计准则国际趋同的背景下,我国根据实际情况在现行会计准则体系中广泛但谨慎地引入了公允价值计量属性,其中就包括对投资性房地产的计量。过往,投资性房地产被视为一般固定资产或无形资产,按历史成本计量。现
下房价高涨,传统的计量模式显然不能真实反映改下资产的市场价值和风险。新准则下符合条件的企业可采用公允价值模式计量投资性房地产,可弥补上述缺陷,并将资产的增值收益体现在利润中,带来企业业绩的大幅攀升。因此,人们预料上市公司会借势广泛采用公允价值模式进行计量。
1、我国对于投资性房地产采用公允价值计量模式政策上的限制 《投资性房地产》准则允许上市公司采用成本模式也采用公允价值模式对投资性房地产后续计量。但是在导向上，更主张采用成本模式计量。准则对采用成本计量模式的企业没有任何条件限制，每一个拥有投资性房地产的企业均可以采用该种方法。并且在准则指南中明确指出：“企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量”。而采用公允价值计量的，提出了限定条件，即必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并且同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃2的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。另外规定已经采用公允价值计量的投资性房地产，不得通过会计政策变更转回成本模式。上述规定是基于我国国情提出的，因此，上市公司在决定是否采用公允价值对投资性房地产进行计量时非常谨慎，除非有充分的市场环境和技术支持，否则不会贸然采用公允价值模式，以避免公允价值运用对用有投资性企业可能造成的不良后果。
2、上市公司管理层盈余管理的动因
如果上市公司具备了采用公允价值计量的条件，对公司管理层而言，将面临采用成本模式计量或采用公允价值计量两种选择。从进行盈余管理的角度出发，管理层会倾向于选择采用成本模式计量。主要考虑在成本模式下，当投资性房地产出售时，收益可一次性全部进入当期的利润，可实现利润在不同时期的调节。
3、纳税影响的动因
公司在决定是否采用公允价值计量时，必须考虑其对公司纳税的影响。如果采用公允价值计量对投资性房地产将不计提折旧，或进行摊销，但税收上没有明确是否可税前扣除投资性房地产的这部分折旧，可能失去“水遁功效”。另外，所得税实施条例对公允价值变动收益是否缴纳所得税没有明确的规定。如果上市公司将公允价值净收益缴纳所得税，将会增加税收支出，减少净利润。自2007年以来上市公司投资性房地产公允价值变动净收益不断上升，就算按25%的税率计算应缴纳所得税额也比成本模式计量下多，平均到每一个上市公司需要支付上亿元税款。这无疑是一笔不小的支出，并且公允价值变动增加的收益缺乏现金流支撑。如果不缴纳，上市公司税负不变，但是，似乎有打擦边球的嫌疑。在缴纳与不缴纳的两难境地中，上市公司可能会采取谨慎的财务政策保持原有的成本计量模式，待相关税收政策明确后再做决策。
4、公允价值计量条件的影响
采用公允价值模式计量，应当同时满足两个条件：一是投资性房
地产所在地有活跃的房地产市场；二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。上述条件非常严格，因为要说明什么是活跃市场、相似环境、用途、新旧程度等房地产交易情况。实践中要获取这些信息不仅难度大，成本也很高，这就限制了上市公司采用公允价值模式。相反，传统的成本模式下，获取信息的渠道直接、方便，成本低廉。比较之下，上市公司当然更愿意采用成本模式。另外，即使采用了公允价值模式，金额的确定也会成为上市公司的难题。无论是我国所规定的公允价值的确定方法，还是FASB在《财务会计准则公告第157号——公允价值计量》中所构建的“公允价值层次”，在本质上是一致的。也就是说，公允价值的取得，首选的是有活跃的公开市场报价，如果在目前的市场条件下，公开市场报价不易取得，公允价值的确定则往往要通过专业评估人士的估计。在公允价值的确定方面，实务界还是比较倾向于借助于独立的第三方的房地产评估价格。但是，问题在于。目前我国具备房地产评估资格的有资产评估师、房地产评估师和土地评估师，他们分别隶属于财政部、建设部和国土资源部管理。在进行地产评估时有时会依据各自的评估细则，投资性房地产价值的公允性难以保证。注册会计师的合作也不断加强。资产评估既能够解决市场不充分情况下如何确认公允价值的难题，也能够为公允价值计量的客观真实提供有力的技术支持。但目前，我国评估界在提高透明度和工作质量，建设、完善高水准执业准则方面还需要做大量的工作尚不具备支持公允价值全面应用的条件。
5、计量成本
对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，确实可以提供较为客观、真实的数据，但也可能增加企业的计量成本。企业对投资性房地产采用公允价值计量模式，会计人员的职业判断就很重要了，而建立在对大量的数据进行整理及分析的基础上，这些过程会给企业带来更高计量成本和操作难度。与此同时，会计人员分析和判断的准确性需要依靠其职业素质做保证，要培养一批合格的、准确掌握准则规定的优秀会计人员，就需要对其进行专业的培训，这无疑也会增加企业成本；若想以评估方法得到公允价值的话，也需要付出高额的费用。所以，公允价值模式下，需要企业投入更多的资源。可见，相对于成本计量模式，采用公允价值计量模式将使上市公司付出更多成本。
各利益相关者参与公司会计选择的过程都是从最大化个人收益的观点出发，企业管理当局会计选择的过程就是与各利益相关者就自身利益最大化进行博弈的结果，各利益相关者都希望会计选择的最终结果对自己有利，但由于管理层是会计选择的最终控制者和实施者，会计选择必然是会根据利益最大化的结果。
6、投资性房地产占总资产价值比重
由于上市公司业务往往比较复杂，经营呈多元化，因此，投资性房地产对于多数上市公司，尤其是非房地产开发类企业来说，在总资产中所占比重不会太大。考虑到企业会计核算的复杂性和成本方面，若投资性房地产占企业总资产比重较小，企业只对这一小部分资产变
更计价模式就会显得将财务工作太过复杂化，意义不大。而且改用公允价值模式计量的资产数额过小，也会弱化变更会计政策为企业带来的有益作用，从而制约公允价值计价模式在企业中的应用。而在以房地产开发为主营业务的上市公司中，虽然房地产占企业总资产的比重较大，但是这一部分资产存在的目的在于出售获取营业收入，而非进行经营或出租，故改房地产资产属于该企业的存货，而不在投资性房地产从的范畴之内。其仍然按照成本模式进行计量，不存在是否选择会计政策变更的问题。由此可见，对于上市公司，其所拥有的房地产占总资产的比重也是影响其选择计量模式的一项因素，企业需要权衡由于会计政策变更而引起的财务工作量的增加和利用公允价值模式为企业带来的益处之间的关系，才能做出最符合企业实际的合理的决策。
(四) 少数部分上市公司投资性房地产计量模式从成本模式转为公允价值模式的动因——以中航地产为例
中航地产是一家综合性集团公司，他集房地产开发、物业经营管理、酒店管理为一体，1994年在深圳证券交易所上市。该公司2007、2008年采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，2009年开始采用公允价值计量模式，并将其作为会计政策变更进行处理。以下将以中航地产为例，探讨少数上市公司对投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的动因。
1、房地产的价格趋于波动中增长，这将有助于增加公司资产价值
由于房地产的价格趋于波动中的增长，中航地产自2009年采用公允价值计量模式后，投资性房价值快速上升，这样也增加了公司的总资产价值。可见，随着我国经济的飞速发展，通货膨胀压力日益增强，物价水平稳步上升，多数投资性房地产都能实现保值增值，因而一些企业考虑到这一点，转而采用公允价值计量模式。
2、采用公允价值模式将更好反映投资性房地产的真实价值
《中航地产股份公司关于投资性房地产采用公允价值模式计量的公告》中指出，国际上对投资性房地产通常采用公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式，可以更加客观地反映公司价值，有助于利益相关者全面了解公司经营状况。投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量，则不能反映企业的真实情况；公允价值计量模式客服了因采用成本模式而对企业资产价值低估的缺陷，能更好地反映投资性房地产的真实价值。
3、采用公允价值将有利于管理当局做出符合实际的政策
投资性房地产直接面向市场，具有投资高、风险大和回报周期长的特点，以中航地产为例，其投资性房地产主要用于赚取租金，与房地产市场的价格密切相关，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，可以及时地反映其资产状况，增加其信息相关性，帮助管理当局做出符合实际的决策。
4、有助于改善企业财务指标
新准则发布前，企业的投资性无形资产，以房地产归属于固定
资产或无形资产，以资产取得时的成本进行初始计量，并且计提折旧或摊销。一方面，我国房价总体趋势为波动中的上涨，如果企业采用公允价值计量模式，那么投资性房地产的价值和企业的使用者权益同时增加，降低了资产负债率，这样就提高了上市公司的融资能力。另一方面，公允价值计量模式下，上市公司对投资性房地产不再计提折旧或摊销，这样成本费用就降低了，因而纵使其公允价值不变，企业当期利润总额也会增加；如果其价格上涨，确认的公允价值变动损益会增加利润总额的上涨幅度。因此，公允价值计量模式的运用能够改善企业经营业绩。
（五） 结论
公允价值计量模式的引入使得投资性房地产后续计量面临着两种计量模式的选择。在我国投资性房地产准则制定时,很多学者预测大部分上市公司都会选择公允价值计量模式,但实际情况并非如此。投资性房地产准则的单独成章即是我国房地产业迅速发展的需要，同时也是为了进一步促进会计准则的国际趋同。从计量属性角度看公允价值在某种程度上代表着财务会计的发展趋势。上市公司采用公允价值计量可以提高会计信息的相关性，使用者满足信息决策需要。从长远来看，采用公允价值计量模式的上市公司会不断增多。但是后续计量首次在投资性房地产等准则中应用，在执行过程中难免会存在这样或那样的问题，这些问题的解决需要理论界和实务界的共同努力。虽然当前我国会计领域对于公允价值模式的运用尚处在初级阶段，但相信随着我国经济的进一步的发展，房地产市场成熟度的不断提高，会
计人员素质的显著提升，相关政策法规和监管制度的逐步完善，公允价值将逐渐显现其“公开、公正、公平”的优势，成为我国投资性房地产计量的重要属性。我们应采取积极的应对措施，完善公司治理结构，建立房地产市场信息数据库，提高会计人员素质，提升资产评估水平，协调税收政策，以积极创造条件，在投资性房地产的公允价值计量方面实现进一步的国际趋同。
【参考文献】
(1) 中华人民共和国财政部:企业会计准则[S].北京：经济科学出版社，2006
(2) 裘宗舜、夏炎：投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式[J].金融与经济，2007
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(4) 财政部会计司：关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告[EB/OL].http://www.99jianzhu.com/caizhengbuzhezhan/.
(5) 魏书君上市公司对投资性房地产计量模式的选择动因研究[选刊论文]——《湖南行政学院学报》，2014（1）
(6) 王苗、朱金凤：投资性房地产后续计量模式选择的影响因素与经济后果研究——西安外国语大学，2016年08期
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