美国区划法对中国控制性详细规划的影响

美国区划法对中国控制性详细规划的影响

美国区划法对中国控制性详细规划的影响

【导言】：区划法规于1891年起源于德国的法兰克福市，20世纪初引入美国。区划法规作为城市开发控制的法定依据，在美国城市规划法规体系和世界城市开发控制体系中均具有重要地位。与其他法律法规一样，区划法规也是平衡各种社会利益关系的工具，它充分尊重私有财产，没有统一的内容和格式，各城市可根据自身特点在不同方面作相应的增减。如今，区划在美国已经是一项成熟、独立的管理体系。

【关键词】：区划法、控制性详细规划

【 introduction 】 : zoning regulations in 1891 originated in Frankfurt, Germany, in the city, the beginning of the twentieth century into the United States. Zoning regulations, as urban development control legal basis, in the American city planning regulations system and the world urban development control system are all has the important position. And other laws and regulations, zoning regulations and balance of the social interest relation tool, it fully respect for private property, no unified content and format, each city can be to its own characteristics in different aspects of the corresponding increase or decrease. Today, the United States has been region in a mature and independent management system.

【 key words 】 : division method, the regulatory detailed planning

文\李萌\山东工艺美术学院

第一章：区划法产生与发展

1、区划的产生--------1916年区划法规

19 世纪末期,随着高层建筑飞速发展,在美国许多城市的中心区,建筑高度越来越高。出于建筑防火的要求,1870 年许多城市制定了建筑条例(Building code) ,规定了建筑必须采用防火柱,并明确了建筑的高度限制。1916 年,纽约市制定了第一部区划法,其主要意图是控制摩天楼高度的无序增长。由于这些摩天楼往往铺满整个基地,遮挡了相邻的街道和建筑的阳光,引起租户大批地搬走,纽约市此损失了超过100 万美元的税收。于是,市政府不得不开始关注这些庞然大物的问题,以避免其经济遭受负面影响。

1916年区划条例的规定相对较简单,主要包括建筑高度与建筑退缩控制,以及土地使用用途的相容性规定等。如工厂不能建于居住区内。区划法实施的结果,使纽约市被划分为若干个高度区。每个地块被赋予一定的开发权,区划规定建筑

必须逐步后退,以使相邻的地块获得足够的阳光。

区划的发展

受1916年区划法的影响,美国的其它城市也相继采用了类似纽约区划的法令,以解决不同建筑之间相互影响的问题。可以说,纽约区划法的发展史,在某种程度上就是美国区划发展史的缩影。

随着越来越多的城市采用类似纽约的区划条例,纽约区划法的问题也逐渐暴露出来。如新型交通工具的发展使传统的土地利用模式发生了很大变化,交通和停车问题日益尖锐。为应对

不断变化的城市环境,如新技术的采用、人口的流动、土地利用的变化等,区划条例不得不随时进行调整。1926年,美国最高法院确立了区划的地位和作用:保护公众的健康、安全和福利。此外,它还规定区划必须随时间和形势的变化不断进行调整。

1916区划条例经过不断的调整,在很大程度了适应了之后美国45 年城市与经济快速增长的状况,但显而易见,经过多年来的发展,区划已到了彻底检讨和改进的时候。1961 年,纽约市在经过长达近20 年的研究和公众听证之后,采用了新的区划法。1962 区划法引入了“容积率”的概念,以此来决定每一地块上允许的最大建筑面积。

1974年曼哈顿开展了又一次区划法的修订,增加了容积率奖励的内容。如果开发商能提供公共空间,如围合的广场、行人通道、地铁站等,将会获得容积率奖励。随着区划法的改进,土地混合使用条例、滨水区区划条例、特别意图区区划条例、开发权转移等逐步引入区划,区划的灵活性逐步加强,在美国的城市管理中发挥着越来越重要的作用。

第二章：区划法体系

1、立法过程:区划条例的建立

美国是一个高度分权的国家。州政府具有立法权,行政权和司法权,是实施监督控的最高机构,其职责是促进公共福利、健康及至安全。就区划而言,州政府再通过授权给各市政当局制定土地利用条例,实现对土地利用的管理。这种授权过程称之为“区划制定法”。各市的权力包括:制定区划法,规定在其辖区范围内不同区域土地利用的类型及层次。

区划条例包括两种类型:功能性区划和条件性区划。功能性区划指将城市划分为不同的区域,各区域内有各自允许的土地使用类型。如有些地区允许农业用途,有些地区允许居住用途,有些地区允许商业性用途等。条件性区划则规定地块的尺寸、建筑高度和退缩红线距离等。这些要求因地块而异,如有些居住区可建设公寓,但有些则只允许建设单家独立式住宅。

2、行政架构:区划委员会在美国,地方管理机构均由选民选出。这些管理机构具有立法权,可制定土地利用条例,称为“区划条例”。区划条例相当于地方法规,必须予以执行。区划制定法要求各市政府除区划条例外,还应编制总体规划,确定不同的土地使用区,确立规划的目标,制定房地产开发的政策和标准。其指导思想是避免不同区域之间的相互干扰。区划也具有一定的灵活性,可进行修订或在某些情况下采取特例的作法。

在市政委员会或其它立法机构采纳之前,总体规划与区划条例通常由规划委员会负责编制。规划委员会由当地立法机构指定的社区成员组成。其职责是组织公众听证会,调查并获取相关信息,制定总体规划和区划条例,并提出区划法的修订计划、执行与管理标准等。规划委员会一般情况下有一个由专业城市规划师组成的规划部门予以协助。如果城市规模太小没有设立这种规划部门,则可雇佣私人规划公司来协助规划委员会编制总体规划和区划条例。

3、区划的更改

为了建立区划条例和制定总体规划,区划制定法规定市政府可授权给区划委员会来实施区划法。区划委员会根据特定情况给予某些地块区划条件和特殊例外 ,使这些地块可不受区划条件的限制。当然前提是该地块必须满足某些特定的条件,如果是由于区划条件引起该地块经济价值的降低乃至丧失,或者必须遵守某些特定的条件。

某些地块的业主如果希望更改区划,必须向规划委员会提出申请。这样的申请称为“再区划 ”申请。规划委员会无权修改区划,但它可以组织公众听证会,并向市政委员会或其它立法机构提出同意或拒绝该请求的建议。

受区划委员会制定的区划条件影响严重的业主可向法庭提出上诉。如上诉成功,可引起区划条例的修改。公众意见和社会团体在区划法的制定与实施上具有非常重要的作用。

在多数州,区划制定法要求区划中的任何改变都必须遵守总体规划,但这并不意味着总体规划是一成不变的,而关于区划的任何决定都必须与大范围的,长远的城市总体规划相一致。

第三章：区划法原理

区划法是美国城市进行开发控制的重要依据，区划是地方政府进行控制城市土地开发的主要手段，只有将城市规划的内容全面而具体的转换成区划法规的内容，才能为城市规划的实施提供良好的保证。

区划法是将地方政府所辖的土地划分为不同的地块，对每个地块指定管理规定的规划。确定每一地块的用地性质和有条件语序混合使用的用途，同时引入了城市设计的思想，确定了土地开发的物质形态方面的要求和控制指标。

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