跟中海、万科、绿地学做限额设计

跟中海、万科、绿地学做限额设计导读：2014年销售额榜单跟我们没什么愁没什么怨，绿地、万科都是好样儿的，么么哒！那么，他们都是如何做限额设计的呢？本文除了万科、绿地，还综合了中海、中信等实力房企在限额设计上的管控之道和执行策略，有理有据，赶紧来围观，也欢迎成本人拍砖。限额设计，在于为达到成本控制目的，静态细分并限定各类设计所消耗的建造成本。结构限额设计的目标，旨在安全可靠、品质可控前提下进一步提升产品技术经济性。

限额设计是实现成本目标的重要手段，一方面限额目标要能控制在可行性研究、投资、建安成本的估算范围之内；另一方面成本配置和投入产出比要合理。

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一、限额设计难达实效的痼痛顽疾

限额设计管控成本，首先是观念问题，在设计单位和设计人员看来，市场经济环境下建安成本的变化影响因素颇多，难以把控，所以理论上再可行的限额设计，在实际操作中都难以达成。也因此很多设计单位会将开发商的限额设计需求写入设计合同，但从心理上就没有得到重视，更遑论认真执行了。

其次，建立成本及工程含量分析数据库是限额设计的前提，很多房企根本还没有意识或是没有能力来建立。

再次，设计单位和人员的能力短板。限额设计对设计单位的技术要求更高，但真正有这方面经验的设计单位不多；人员方面，当前能融合产品策划、规划设计、工程技术、成本核算的复合型人才仍然不多。

最后，开发商专业条线部门配合不畅。开发商设计、营销相关部门，“重技术、轻成本”，这与设计条线的“作品”思维和营销条线的“好卖”思维脱不了干系，而负责设计管理的专业人士本身就缺乏限额设计理念，也无法有效督导设计单位的限额设计工作。

此外，在设计进度计划中，限额设计所预留的时间欠缺，设计方案比选周期难以保证。

二、对症下药，6步化解限额设计难点

1.职责细分，各司其职，配合协作

限额指标的有效实施在于成本管理、设计、工程、监理等各专业的智慧集合，集团和项目公司的成本人员应注意引导、发挥个专业团队的价值。

第一，项目公司依目标成本细分并确定项目限额设计成本子目标。

第二，集团规划设计、工程、合约采购等部门汇总项目公司提出的限额设计要求，分别编入设计任务书、招标文件、设计合同。第三，规划设计、工程部提供各阶段设计图纸及概算，策划、设计、工程、营销等部门对各阶段设计进行技术经济评审。

比如绿地非常注重过程控制，尤其是产品差异度大造成结构成本指标高度离散时，其管控方式为，按照不同的设计阶段和成果内容，针对不同的成本关键点召开不同的成本控制联席会议（如下图），会议间可合并，但一个项目不得少于一次。与此同时，流程中各管理阶段均应留档会议记录，作为集团成本优化成果统计工作的证明材料。

第四，项目公司负责组织实施并接受集团成本部的督导。

第五，设计单位提供各设计技术方案的经济比选及建安成本匡算、概算。

此外造价咨询单位对项目公司工作进行配合。

2.分解限额目标，指明各职能工作方向

对项目公司来说，应依成本目标分解出与委托设计内容相对应的建安成本，作为成本控制的最高目标；对于规划设计部，则通过设计任务书将限额设计要求下达给设计单位；对于合约采购部，应在招标文件及设计合同中，明确限额设计的要求、定价基准及奖惩措施。

3.选择和管好设计单位与设计团队是前置重点

首先，选择设计单位和设计团队时，在注重设计费及建筑方案设计的同时，还应关注结构、机电设计及概预算专业的团队能力和综合协同管理能力。

其次，督促设计单位加强其内部技术与经济专业部门的协同，要求其在内部审核设计质量的同时，增加设计的经济性评审流程。

再次，应避免选择“四无”设计单位：无限额设计经验、无内部管理流程、无培训方案及奖励措施、无热忱。同时要避免观念上重技术、轻经济的设计团队。

此外，在制定设计进度计划时，要预留设计方案比选时间，组织好设计工序，尽量做到方案比选与设计工作同步搭接。

比如施工设计开始前，设计单位应对结构基础方案和上部结构方案进行优化比选。

其中，基础方案优化比选要结合当地建筑地基基础设计经验，如采用筏板基础，应对梁板式筏基和平板式筏基进行技术经济比较；如采用复合地基，则应对复合地基设计方案进行比选；如采用桩基，则应综合考虑桩型、施工方案、工期等因素。

而上部结构方案优化比选要结合后期销售的户型平面设置和当地建筑结构设计经验。如采用剪力墙结构，应对长墙肢较多的剪力墙结构同一般剪力墙结构进行技术经济比较。

4.明确设计技术经济工作，逐层推进、兑现设计单位在开发商各部门（包括成本、设计、工程、监理等）配合下，在各设计阶段通过其内部各专业设计一系列技术经济工作，来实现限额设计目标。

一是细分并分配各设计专业的成本控制子目标；二是提出多种技术方案设计；三是计算各可行技术方案的相应工程量及匡算成本；四是基于成本价值工程原理，对各可行的设计方案进行比选、优化，直至其匡算、概算能满足限额设计要求；在确定及推荐优化的设计方案后，将设计比选过程提交审核。

与此同时，依据地区的特殊性和差异性，要力求本土化。如绿地在用钢量和混凝土用量标准上，就考虑到区域特殊性，规定原则上事业部标准不得大于集团标准上限，项目施工图设计后必须开展施工图预算工作，若超集团上限，相关事业部结构条线负责人应填报《结构成本超标备案表》相关栏，向集团工程合约部和技发部结构中心备案。

5.加强对设计合同的限额控制要求和管理

一方面，在设计合同中将建安成本“价”的限额控制要求具体落实到多方案比选及“量”的控制上；另一方面，加强设计合同管理，增加考核条款，将设计费用支付与限额设计成果结合起来进行考核，用考核来倒逼限额设计落到实处。

6.强化标准化建设和数据库积淀

标准化和数据库是限额设计工作的重要支撑，因此要不断总结、优化、复制推进产品的标准化建设，积极收集项目设计及成本数据，加强数据库建设，不断总结经验。下表为中信地产住宅项目（含局部商铺、底商）的设计费限额标准。

需要注意的是，上表所示设计费限额标准针对的是单一的物业类型产品项目，且不含精装修室内设计费，如项目为混合住宅产品类型，则根据不同类型产品的限额标准分别进行控制；非人防地下室设计费按45元/㎡计算；超高档次项目设计费可上浮10%；中档档次项目设计费可下浮10%。设计费要根据项目定位和所选设计单位来最终确定。

中海的设计费限额如下表，若延用成熟产品方案，则设计费总额应低于限额的下限。

万科的设计费限额，包括规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用，精装交楼及临时售楼处设计费不在本设计费限额范围内。

上表所示万科的住宅设计费限额适用于住宅项目（含局部街铺、底层商业、独立会所等），写字楼设计费适用于一般公建项目（含局部街铺、社区商业、底层商业等）。

万科为了确保项目设计费计费基数的唯一性和严肃性，取费基数为容积率面积+地面核增面积+地下室面积，其中核增面积与地下室面积之和不超过容积率面积的25%，若超过则按容积率面积的1.25计算。精装修设计费含在精装修总限额成本内，精装总设计费不宜超过精装总成本的4%；星级酒店、地标建筑建议另行报批。