南昌市城东板块房地产发展潜力分析

摘要：如今，全国城市化进程快速推进，江西省会南昌也进入了快速发展阶段。城东板块的开发对南昌市的发展将起着重大的推进作用。本文从分析城东板块规划入手，阐述了城东板块发展的必要性、发展优势及发展前景。

关键词：城东板块房地产发展

房地产业发展潜力

在我国，房地产业作为对国民经济有支柱意义的第三产业，有其自身特性。房地产是一种特殊的商品，与国家政策规划息息相关，具有可交易性，不可移动性，耐久性，为其他产业提供先导性，与国民经济发展有重要相关性等特性，是推进城市化的重要方式。因此，房地产发展的潜力点分布于多个方面：

土地区位的选择对房地产的发展有着重要的意义

区位是指经济活动所占据的空间以及该空间与周围事物之间的经济联系。区位本身是具有价值的，土地自身的空间结构加之不断开发土地产生的附加值，逐渐形成了土地区位的经济差异。房地产的增值性在很大程度由土地的增值决定，而土地利用程度、增值能力都与区位密切相关，因此选择增值潜力大的区位是非常重要的。

区位对房地产发展的意义主要体现在: ①对房地产价格的影响。距离市中心的等距同心圆上的不同房产有着大致相当的价格，距离市中心越近，房地产价格越高。②对房地产类型、规模的影响。市中心范围内的地产类型多以商业地产为主，住宅以高层建筑为主；而郊区的土地价格较低，土地类型多为工业用地、低层建筑或别墅等。

明确的城市功能分区对房地产的发展有导向性作用

在城市中，功能区由城市中同类活动在空间上的高度聚集而形成的。每种功能区都是以某种功能为主。城市中常见的功能区有：住宅区、商业区和工业区。

由于房地产的产业先导性，明确的城市功能分区能为房地产的发展提供大量的潜在需求，以及明确的客户群体和项目定位。

人口因素是房地产业发展的原动力

人口变动对房地产发展的重要影响是不言而喻的，人口结构的变化和乡村人口的城镇化是推动房地产发展的两台“马力发动机”。人口对房地产需求的影响表现在对房地产的刚性需求，刚性需求指为了满足自身生存需要而产生的购买房屋

的需求，包括人因为时间和空间上的身份转换而产生的需求，通常不受其他宏观经济变量的影响。

时间上的身份转换指人由未成年人变为成年人，父母眼中的“孩子”变为妻子(丈夫)眼中的丈夫(妻子）。中国传统的“分家”观念和过去一个时代家庭人口的“金字塔”结构，使得这种需求格外强烈。但伴随着家庭人口结构朝“4-2-1”的“倒金字塔”结构发展，该类需求可能会有所减弱。

空间上的身份转换指人由一地迁出而迁往另一地。目前主要表现为城市化进程中，大量农村人口流入城市，在城市中购房生存。

土地资源是房地产业发展的命脉

土地资源是人类赖以生存的基本资源。土地资源不仅是房地产业的主要生产要素，也是房地产业发展的物质基础。房地产业的可持续发展，既要满足当代人生产生活的合理需求，也要为后代人的生产生活创造必要的条件。

因此，土地资源在人口、环境等其他资源无法替代的核心地位。在房地产业的可持续发展的过程中，土地资源是最重要的基础和根本保证。土地供应充足与否，直接影响到房地产市场的稳定发展。

房地产业的发展与城市总体规划、土地利用总体规划息息相关

城市总体规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，在一定年限内对城市市区、郊区及与城市发展有关的地区各项发展建设的综合部署。

土地利用总体规划属于宏观土地利用规划，是各级人民政府依法组织对辖区内全部土地的利用以及土地开发、整治、保护所作的综合部署和统筹安排。国家通过土地利用规划将土地资源进行合理配置，规定土地用途，分配建设用地总量。

二者最终都落实在资源的分配上。通过合理配置房地产资源，将房地产开发与城市规划、土地持续发展有机结合，并通过多种手段对房地产发展起到积极的调控作用。

城东板块房地产发展潜力

南昌城东板块，一江相临，三湖相间，青山湖、艾溪湖、瑶湖好似三颗璀璨的明珠镶嵌其中。城东板块交通位置优越，自然环境优美。随着艾溪湖森林湿地公园的建成，被誉为“江西第一路”的紫阳大道改造的完工以及瑶湖生态科技城概念的提出，一个集产业、生态、人居为一体“城市副中心”形象呼之欲出。

区位优势

城东板块的范围包括：青山湖大道以东、解放路以北、艾溪湖以西、赣江以南的区域。交通是城东板块与生俱来的优势，作为南昌东部的门户型板块，城东有着相当便捷的市内交通，在《南昌市城东片区CD5分区控制性详细规划（修编）》里列出了本区将拥有包括城市快速路、主干道、次干道和支路类型的12条道路纵横交错。

随着艾溪湖大桥将城东和城市中心连成一片。北京路和南京路拉近了城东板块与市中心的距离，紫阳大道的改建和在建的地铁一号线进一步凸显了其交通优势。

2、产业优势

房地产业作为国民经济发展的先导性、基础性产业，不仅是地区经济发展水平的风向标，也是推动区域经济发展的重要力量。城东板块既是产业区，也是城区。伴随以艾溪湖为中心的高科技产业区和以瑶湖为中心的南昌（瑶湖）科技创新城的建成，凭借其与生俱来的交通优势、高水准的服务设施、生态化的优美环境，城东板块汇聚了美国微软、瑞士ABB、中兴通讯等大量企业，带来了大量经营性房地产的需求。

目前，信息技术和服务外包产业目前是南昌市集中度最高的产业之一，城东板块高新区的软件及服务外包、通信、光电显示等新兴产业均呈现迅猛发展势头。

3、人口优势

工业企业的聚集，为城东板块带来了大批长驻人口：据统计，目前已有1800多家企业入驻高新区，而跟随企业进驻城东板块的高管人才、科技人才、白领阶层，积聚了较为丰富的财富实力；同时随着城东板块的产业结构不断优化，人才结构也会往高端延伸，形成新的置业群体。

基于政府部门有意识的引导、扶持和工业企业自身的长远发展，未来城东板块人口还将有更大的涨幅空间，刺激商、住市场发展。

4、土地资源优势

土地储备是房地产最宝贵的资源，《南昌市城区2012年度国有建设用地供应计划》中明确规定，2012年度南昌市城区国有建设用地供应总量控制在1476.30公顷以内，供应新增建设用地475.77公顷以内。从供应结构看，全市商服用地175.57公顷，住宅用地298.74公顷。从供应总量看，南昌高新技术产业开发区为553.52公顷，占供应总量的37.49%。

目前城东板块土地储备及供应量都相对充足，为城东板块房地产市场的稳定发展提供了坚实的基础。

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5、政府规划及政策扶持优势

在南昌市“十二五”规划图中，高新区被列为重点开发的城市化区域。规划中提出完成洪都机场建设及航空城的对外联系交通；完成紫阳大道瑶湖东节点的城市建设（游艇俱乐部）和景观建设；完成艾溪湖东西两岸城区的建设和改造。

总结

目前在城东板块已有绿地地产、保利地产、恒大地产以及城泰地产等品牌房地产企业入驻，绿地新都会的城市商业综合体、保利东湾国际的高尚国际社区、恒大地产着力打造的恒大名都、城泰为改善型置业倾力打造的湖韵天城以及南昌唯一的游艇社区的凡尔赛宫。这些项目的入市都掀起了整个城市的置业高潮，整个城市的财富有东涌转移的趋势。但与此同时，城东板块发展的桎梏也逐渐凸显，相比发展较为成熟的红谷滩板块，城东板块的配套基础设施和市政建设还不够完善，主要表现在商业中心及金融机构发展的落后。

综合而言，城东板块有便捷的区域交通优势、优美的自然生态资源、充足的土地供应及相应的政策扶持，配套基础设施也在不断完善落实中，城东板块房地产价值的整体发展潜力不可估量。