基于城市设计理念下的中央商务区(CBD)规划研究

【摘要】中央商务区（CBD）是城市的功能核心，公司总部（生产、贸易等公司）、金融中心（金融服务业和商业银行）和专业化服务（会计、法律等），构成了当今CBD的三大职能机构。纽约曼哈顿、巴黎拉德方斯区、东京新宿和香港中环等都是世界著名的CBD。雄厚的区域和城市经济基础，先进的基础设施条件，丰富的人力资源，高效的政府职能机构和有利的政策导向以及良好的自然生态环境都是CBD规划布局的影响因素。

【关键词】城市设计中央商务区布局因素

【正文】CBD是城市化、工业化时代大背景之下的产物。其便捷的交通，丰富的信息和通讯，高质量的办公设施和良好的金融商务运营环境，大大节约了企业的管理和交易成本，提升了城市竞争力和国际化水平。本文以纽约和巴黎为例，分析了CBD规划布局的几大影响因素，并将简单介绍一下CBD发展的新动态。

1.中央商务区的概念

1.1定义

CBD即英文CENTRAL BUSINESS DISTRICT的简称，最早产生于本世纪二十年代的美国，由美国社会学家伯吉斯在同心圆城市地域结构理论（Concentric Zone Theory）中提出，中文译为中央商务区或商务中心区。

商业中心区大多是设于国家或地区的主要核心地带，区内有各种完善的设施，例如甲级商业大厦、大型购物中心、政府及公共机构、康乐文娱设施等。此外，区内的可达度极高，公路干线、铁路、港口均设于区内的便利位置，方便市民由各区往来。CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓真正是“寸土寸金”。

1.2功能

CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。CBD特定的职能要求区内的建筑必须高密度、现代化。因此，CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。一般来讲，写字间要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。

中央商务区的特征

CBD是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商

务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。商务中心区具有一些显著的特征：

（1）.地理特征

首先它局限于一个大城市，是一个世界性的城市，小城市也可以叫商务中心区，但真正意义上的商务中心区一定是公认的国际性城市，如纽约、伦敦、巴黎、东京、香港等。事实上，商务中心区在一定意义上已经成为一个城市的代名词，它代表着整个城市的最精华、超景观的区域。

（2）.地价特征

因为是黄金地段，是一个城市的重要标志，所以它的楼价在这个城市内部或者一个区域内应该是最高的，并且楼价的上升空间也是最大的。

（3）建筑特征

从传统意义上讲，商务中心区往往是高楼林立，例如纽约曼哈顿、香港中环、深圳福田，都体现了高密度建筑量的特征，一般建筑量都是上千万平方米。

（4）.产业特征

这是核心的特征。CBD以第三产业为主导，而且不是传统的第三产业，应该是那些代表了当今时代最先进、最发达的第三产业。比如金融、保险、证券、中介、会计等等。

（5）.功能性特征

商务中心区具有经济控制的功能。实际上，虽然政府对经济起到宏观调控的作用，但在市场经济条件下，经济的控制能力往往也集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司总部云集的地域。因此，CBD实际上是市场经济体制下一个经济的枢纽机构。

中央商务区的布局影响因素。

3.1雄厚的区域和城市经济基础

现代CBD发展的真正动力源于全球经济发展相关的商务机构积聚，CBD发展的规模和级别也主要取决于所在城市在全球经济或区域经济发展中的影响力和控制程度。简而言之，CBD的产生主要基于经济发展水平，特别是要求第三产业的发展达到了一定高度，具备了提升商务功能的经济基础，成为国民经济的支撑产业之后才能发展起来。

3.2先进的基础设施条件

  在CBD内写字楼约占５０％，商业设施及酒店、公寓各占２０％，其余为各种必要的配套设施。商务办公是CBD的核心功能和生命，高效便捷的交通是CBD功能实现的保障，因此CBD对现代化的办公大楼和交通体系有很高的要求。交通一定要很通畅，空间距离往往被时间距离所取代，不能超出商务人士能够承受的30分钟的距离。

3.3丰富的人力资源

    基于CBD的功能，金融、管理以及专业性的服务机构所需要的并不是简单的低水平劳动力，其所从事的工作以及生产的服务产品技术含量高，并且能创造出更高的价值，这也就对劳动力的素质又一定的要求，在这里所说的CBD所需的人力资源主要是指受高等教育程度的人力资源。像纽约、巴黎等都是著名高等学府的所在地，完全能够满足CBD对精英人才的需求。 

3.4高效的政府职能机构和有利的政策导向

  在CBD形成的早期阶段，特别需要地方政府在全国统一的监管架构下提供具有竞争力的当地的政策和制度环境，鼓励金融机构以及服务机构作出迁入的决定，从而加快CBD的形成和完善过程。高效的政府能创造一个安全、高效的环境，这样才能够使各个商家在平等、公正的环境里进行竞争，才能协作包括不同政府部门之间的协作，这一点对于促进投资和贸易来说也同样的重要。

3.5良好的自然生态环境

  目前生态环境和经济发展之间的矛盾日益明显，但人们越来越意识到CBD内空间的自然生态环境的重要性。良好的环境、优美的景色和合理的空间布局，以及它周围的社会人文氛围，对于吸引投资的作用越来越明显。 

国外著名中央商务区实例

2.1纽约曼哈顿

纽约是全国最大的工商业城市，位于美国东北部的大西洋沿岸。纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛，使该岛中的部分地区成为纽约的CBD。

曼哈顿CBD是纽约市发展的催化剂，这主要表现在：依靠CBD的影响，纽约市确立了其国际城市形象，国际性和跨国性行业组织在纽约市如鱼得水，1979年有277家日本公司、213家英国公司、175家法国公司、80家瑞士公司及

许多其它国家公司在纽约市设立分支机构；曼哈顿CBD的住宅和商业用房的成交额，占美国房地产市场中此类用房成交额的40%；美国21%的电话是从纽约打出的；地产增值，政府税收增加，如曼哈顿的地产估价约占纽约市地产估价总额的53%，1969年至1983年间，曼哈顿区地产价值增长了约58%；曼哈顿地区经济增长量占纽约市总经济增长量的82%；CBD和它的衍生效益促进了纽约市的繁荣。 

2.2巴黎拉德方斯区

  拉德方斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端3。于1958年建设开发，全区规划用地750公顷，先期开发250公顷，其中商务区160公顷公园区（以住宅区为主）90公顷。规划建设写字楼250万平方米，共12万雇员使用，共容纳1200个公司。截止到1992年，国家已投资160亿法郎。

  拉德方斯区交通系统行人与车流彻底分开，互不干扰，这种做法在世界是仅有的。拉德方斯的规划和建设不是很重视建筑的个体设计，而是强调由斜坡（路面层次）、水池、树木、绿地、铺地、小品、雕塑、广场等所组成的街道空间的设计。拉德方斯的主轴线有很强的凝聚力，特别是巨门建成后，全区面积大为改观，从此，拉德方斯有了中心，有了标志，有了精神支柱，增强了其吸引力。 

1．李沛：《当代全球性城市中央商务区规划理论初探》，中国建筑工业出版社1999。

2.孙施文，现代城市规划理论[M]．中国建筑工业出版社，2007(3)；

3.王建国.现代城市设计理论和方法.东南大学出版社，1997