关于大型住宅项目全过程管理的几点思考

摘要：随着时代的发展，人们对居住质量的追求越来越高，各种大型住宅也不断涌现，但是由于大型住宅项目具有其特殊性和复杂性，因此其管理存在一定难度。本文是结合自己在实际工程管理中常遇到的问题，对大型住宅项目从策划、设计到实施、投入运营等一系列环节全程管理进行阐述，严格控制项目实施的质量、项目实施的安全性、项目的进度和项目总造价等进行总结，为实现大型住宅项目的顺利开展和全方位控制提供参考。

关键词：大型住宅项目；全过程；管理；几点思考

随着社会经济的发展与建筑施工技术的进步，我国房地产企业正进入一个黄金发展的时期。大型住宅项目管理作为房地产企业管理的重要组成部分，其发展速度越来越快。但在现实生活中，大型住宅项目管理存在着一些问题。因此应加强对其全过程的管理。所谓项目管理，就是指企业运用系统的观点与理论，采用先进的科学技术对施工项目进行的有计划、有组织的监督与控制。本文对大型住宅项目进行了全程管理的探究。

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一、大型住宅项目在全程管理中常遇到的问题

（1）延误工期

大型住宅施工项目的工期被拖延可以施工技术、自然环境、原材料与机械设备、施工单位的管理等多个因素进行分析。其出现工期延误的主要原因包括：建设单位延迟工程进度款项的支付时间；其次是分包环节出现问题，由于不能及时解决而延误了工期；再者是原材料供应商的材料供应不及时，缺乏材料无法顺利完成工程项目；最后，施工图纸的设计变更。

（2）监管不严

工程施工过程中的监督管理与监理制度不健全，权责范围重叠，使得施工质量问题越来越突出，严重影响工程的整体质量，主要是因为很多工程开发商在委托监理企业之后，又在施工的现场安插监督管理人员进行施工现场的管理，两者的职责具有重叠的部分。这在很大程度上造成了监督管理人员与监理人员之间的矛盾冲突加剧，相互依赖，工作积极性不高，对工程施工的监理与监督力度不够。

（3）竣工环节验收欠缺

在工程完成之后的验收阶段，很多施工单位没有遵守《建筑工程施工质量验收统一标准》的有关规定，经常因为工程竣工的时间接近交楼的时间，不认真履行作为工程施工单位的义务责任。只是简单地请监理工程师“参观”一下，没有真正地进行验收，使得工程完成之后的验收工作流于表面，没有发现建筑工程潜在

的问题。直接将工程中存在的问题留给用户，这在很大程度上会造成一定的社会矛盾与经济纠纷。

（4）造价控制不良

工程造价增加主要有以下几个原因造成：首先是建筑原材料价格的上涨；其次是造价管理不当，存在较多漏洞。这主要体现在：建设单位没有加强对工程施工图纸设计变更的管理，有一些单位在没有经过相关部门许可的情况下，私自找设计单位修改设计图纸，有的甚至将修改方案直接列于施工单位的图纸上，或者口头通知。工程竣工进行结算的时候，施工单位提出增加工程造价的索赔金额，从而引发双方之间的经济纠纷。

二、大型住宅项目的质量管理

质量控制涉及到决策是否科学、设计是否合理、施工过程控制及后续工作的开展等。随着现在对总体规划报建的要求越来越严格，在进行小区总规设计的过程中，必须要同时考虑到单体的建筑设计以及结构设计的可行性，这就要求我们在设计工作开展之前，召集相关的设计单位召开项目筹备会议，首要表明自己需要的产品以及要求，在设计过程当中，密切与设计方的沟通，把握其设计的思路和意图，对设计方案进行多次比选、优化，最终保证大型住宅工程项目施工的可行性、经济性以及安全性。其中，最为关键的是施工阶段的控制。该阶段中，工程性能和质量基本定型。在施工过程中，应对招、投标等行为加以约束和规范，避免存在暗箱操作，使得招、投标虚有其表；优化施工方案的设计，合理分配施工中人、材、机，尤其是人员的配置和材料的配备等，应具有较高的科学性，以确保工程高效高质地完成，减少不必要的消耗；其次，优化建筑材料的选择。对于一些重要的结构部位，应该通过提高材料的质量和对施工工艺进行创新的途径来有效克服其中的技术难题。同时，还应该强化施工过程的质量监管工作。根据《工程质量检查评定标准》对施工的进度、质量、监理以及内部管理落实“个人责任制”，针对监督检查过程中发现的问题，对相关责任人进行问责，并提出有效的解决措施。在竣工之后，需加强工程验收工作，保证住宅项目最终成型质量。

三、大型住宅项目的安全管理

大型住宅项目在施工过程中，涉及到的安全问题较多，因此，在施工安全管理中，需要强化施工环境的控制。尤其是施工的天气气候，诸如湿度、温度，都是工程施工中的重要影响因素。同时，在施工建设中，需要根据各个工程项目的具体需求，合理安排施工工序，保障施工的安全进行，在高空工作或者高温环境等工作时，需要做好相应的安全措施。另外，还应该强化施工人员的安全意识。在项目施工的培训中一定要把安全意识列为重中之重。安全事故的发生往往带有突发性，在此种情况下，一定要进行适当的补救措施，减轻事故的严重程度。

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四、大型住宅项目的进度管理

在进度管理中，需从决策、设计和施工、竣工等几个方面进行控制。加强工

程进度管理，确保项目在预期工期内完工，以免带来由于逾期而造成的费用、纠纷问题。大型住宅项目的决策需基于对市场的调查和风险分析。同时，还应该做好水文地质勘察工作，明确资源分布，以便就地取材。而设计阶段，最为关键的是加强对造价的控制。在目前，很多工作人员的传统思想停留在注重设计上技术的合理性，但是很少有设计者去考虑经济方面的因素。由于设计不科学，很容易带来工程的变更，导致部分施工已经完成的工程需要进行拆除，这样就会造成很大的损失，还延误了预期的工期。所以，在工程的图纸设计阶段就必须要对其可行性、合理性和经济性进行反复的审核，避免因设计过程中未曾注意的问题而给施工带来了不必要的损失。设计阶段的控制，对于确保施工进度具有重要影响。在实际项目实施的管理过程，我们比较着重“事前控制”和“事中控制”，定期检查、总结、纠偏，确保各个环节依照预期计划进行。

五、大型住宅项目的造价管理

造价管理是项目全过程管理中最为关键的一部分，它建立在对项目最初的造价规划、造价预测、造价确定和后续施工中的造价控制上，确保每个环节中的造价处于受控的状态。全过程管理造价，需先建立起一个系统管理体系，包括从估算、结算到索赔等一系列过程的管理。项目造价的全程管理涉及到从决策、涉及到施工、竣工等各个环节的控制，从而确保了不疏漏任何一项，尤其是传统被忽视的决策、设计环节的造价控制。另外，在全程造价控制中，各种制度有利于加强管理。我们在工程造价管理这一块控制得非常严格，公司成立的合同部负责所有项目的招投标、合同管理、合同的履行与监督、资金使用计划的编制、现场签证的审核、工程预结算编制、项目后评价……对于现场签证严格遵从建设方、监理方、施工方三方签证制，不合理的增加费用绝不审批。这样下来，整个工程项目没有出现多余的开支，项目工程总造价控制在合理的范围之内。

六、大型住宅项目全程管理的成效

大型住宅项目管理中，采用全过程管理模式有利于优化项目设计企业对项目的组织，加强对大型住宅施工项目的控制，完善施工计划。全过程管理通过借助各种现代管理手段，对住宅工程从实施前到竣工等全阶段进行干预，其目的是为了实现建筑目标以及施工全过程的协调，包括节约设计企业内外部资源，降低施工总成本，降低人力资源的浪费，提高建筑设计的科学合理性，优化建筑质量等等，促使工程高效率完成。全过程管理的主要目标在于全面监控，系统把关，提供工程监管的效率，有效控制建设成本，保证工程建设质量，而这也正是现代化市场的需求。全过程管理通过完善决策、优化设计从源头上把关质量和成本，然后对项目质量、项目造价、进度及安全等，实施全过程管理模式，确保工程的顺利开展，有效控制成本和提高质量。我们在管理上城骏园项目的过程中，采取上述有效的、积极的办法，该项目在实施全过程管理取得了很大的成功。同时，该项目多次获得江门市“最佳示范小区”、“最佳园林景观小区”、“最和谐居住区”、“最佳人居奖”、“市优良样板工程”等殊荣。因此，该全程管理模式值得在其他工程中借鉴应用的。

参考文献：

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注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。