对编制公共建筑项目可行性研究报告的几点认识

【摘要】：可行性研究报告是我国工程基本建设程序中的重要阶段之一。在项目建设前期工作中包括项目的策划和决策阶段，编制可行性研究报告(以下简称可研)是这个阶段极为重要的一个工作步骤，决定建设项目的建设内容及规模、方案设计、建设标准及投资，以及建设进度、资金筹措等事项。

【关键词】：公共建筑；可行性研究；项目建设；

引言

随着我国工程建设的快速发展，认真按照基本建设程序办事成为加强基本建设管理的一项重要内容。按建设程序办事，建设速度就快，建设质量就高，投资效益就好。因此，人们开始认识到一个工程项目的管理建设不仅是施工阶段的工程管理，还是全过程的管理，项目前期的可行性研究对整个工程显得尤为重要。可研具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点，有利于保证项目决策正确，是将建设项目的决策向理性、科学引领的关键，是提高基本建设的投资效果重要手段之一。本文主要对编制公共建筑项目可研中需要注意的几个问题提出几点认识。

公共建筑项目的特点

公共建筑项目服务范围较广，囊括的建筑种类繁多，指的主要是为满足城市居民生活需要，保障经济运行、产业发展所提供的基础建设、公共交通系统、环境保护、城市规划、教育、文化体育、社会福利等公共性服务的设施。公共建筑包含办公建筑（包括写字楼、政府部门办公楼等），商业建筑（如商场、金融建筑等），旅游服务建筑（如酒店、娱乐场所等），科教文卫建筑（包括文化、教育、科研、医疗、卫生、体育建筑等），通信建筑（如邮电、通讯、广播用房），交通运输类建筑（如机场、高速公路、铁路、桥梁）等，以及园林建筑（如城市广场，公园，游乐园等）等。公共建筑项目属于公共产品的范畴，一般来说，公共产品都是由政府公共部门提供的，公共产品一般都具有非排他险和非竞争性这两个特征，其空间利用的“公共性”是公共设施概念的核心。公共设施乃是为提供公众生活便利乃至更美好的生活而设置，在现代福利国家更是成为政府实现其积极功能的具体表现。公共建筑项目的可行性研究，还应与政府的政策导向、该服务行业的成熟与开放程度、公共设施内部管理机制、城市综合经济发展环境等因素相关联。

编制需要抓住的重点

需求分析

需求分析的结果是论证确定项目建设内容的主要依据。公共建筑项目需求分

析不以产品为产出结果，而是以其服务目标、服务内容、服务能力、服务水平、服务质量为着力点，来满足人们的工作、生活、活动需求。其服务需求预测虽然没有工业建设项目那么多因素，但也具有其鲜明特点和明确指向，是判断建设内容的基本依据。

公共建筑项目因其服务类型不同而各有其不同的需求预测内容和预测方法。但从总的来看，应以近期或若干年服务需求量以及实际发展变迁的调查统计和相关因素的动态分析为基点，应着力分析客观服务需求与现实基本条件的差异，使其建设内容能较有效的接近实际，满足客观需求。例如综合医院需求分析包括服务对象和服务量测算，日门急诊需求量预测，以及病床位需求量预测；学校的定位、在校生规模测算、师资能力测算等。

可行性研究体现的核心是理性决策，需求分析是通过定量分析使投资更加合理，特别是让政府达到更加有效地发挥作用。强调需求分析，可以避免重复投资，从源头杜绝无谓的建设，从而减少因投资的不得当引起不必要的浪费。作为投资效益的保障，需求分析是可行性研究作为决策依据的关键所在，必须引起足够的重视。

可行性研究的建设规模

建筑规模的测算应准确把握其实质建设内容，提高科学性、合理性。只有在依据充分、论证科学的前提下，才能合理引导项目建设，使建筑规模与实现建设总体目标和功能定位求得最佳整合。

公共建筑项目的门类较多、功能要求各不相同，现有规范、标准、规定尚不可能全部覆盖。对目前国家有规范、标准、规定的相关内容应严格套用；在没有规范标准为依据的情况下，应实地调查其功能使用要求，总结历年实践经验，或借鉴相应建设项目的实践经验，论证确定合理的建筑规模。例如，党政机关办公用房，在《党政机关办公用房建设标准》中规定四项基本功能，包含办公室用房、公共服务用房、设备用房和附属用房等。普通高等院校，在《普通高等学校建筑规划面积指标》中规定十一项基本功能，含教室、图书馆、实验室、风雨操场、会堂、学生宿舍、学生食堂、生活福利及附属用房、校系行政用房、教工食堂等。综合医院，在《综合医院建设标准》中规定七项基本功能，包含急诊部、门诊部、住院部、医技系统、保障系统、行政管理、生活用房等。此外，根据建设项目党的特性要求，必须设置的特殊功能，规定均应另行核定和审批。例如，要求设置新闻发布厅、展厅、特殊档案库、指挥中心、游泳馆、接待中心、大型医疗设备用房等等。

上述建设标准的选择和使用，不论是新建还是改扩建项目，都将是减少项目因主观意志判断形成的建设规模偏颇的准绳，可以大大减少错误决策几率，从而使建设不至于偏离科学发展的轨道。

项目建设方案

项目建设方案应依据需求分析和规模测算，按照初步拟订的设计任务、结合场址地形地貌、地质条件、周围环境等情况，依据城市规划的要求，编制项目总体设计预想方案，为初步设计提供总体设想的轮廓依据。基本内容包括：

（1）建设的指导思想；

（2）总体布置、建筑总面积与占地面积，及相关的总体指标；

（3）建筑方案，主体与配套工程和相应的构筑物；建筑造型、建筑外观处理，应与公共建筑不同类型的性质和特征、功能定位相贴近。并进行多方案比较。

（4）结构方案；

（5）给水、排水、消防方案与节能；包含设备选型与主要技术参数；

（6）采暖、通风、空调方案与节能环保；

（7）电气（供电、智能化）方案与节能。

建设方案的制定必须考虑项目建设的定位，必须考虑功能使用要求，必须考虑到资金来源对建设标准的约束。在多年为政府建设项目进行前期工作中发现，这三方面考虑极为重要，不可忽视。

项目建设条件

场址选择必须遵循的一个原则就是节约集约用地，其本质涵义就是对土地利用时间和空间、布局和结构的合理调整，实现土地有效、高效利用。同时批准的可行性研究必须有国土管理部门允许建设用地批复的。因为可行性研究对拟建项目如何合理利用土地的设想提出了办法和措施，国家土地管理部门可根据可行性研究具体审查用地计划，办理土地使用手续。可行性研究为确保项目达到环保标准，提出了治理措施和办法，这些信息可作为环保部门对项目进行环评、具体研究治理措施，签发项目建设许可文件的主要依据。同时，确定建设用地周边的市政工程方案，包括供电、通信方案，给排水方案，供热、供气方案等。

（1）土地，新征用地，对该场址的优点、不足、所需费用、存在问题，作出科学分析和准确判断。原址改扩建，应着力分析可行性和合理性。

（2）供电、通信方案，重点是供电电源落实。

（3）给排水方案，重点是给水水源、排水出路和周边消防设施。

（4）供热、供气方案，确定城市热网、燃气供应和地下水资源等具体参数和能供应数量。

建设条件落实工作必须认真落实。如果建设项目的建设条件不落实，即使强行实施建设，其结果将是没水没电的“死城”，形成巨大的浪费。

投资估算

投资估算是项目可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之

一。因此掌握和了解国家及相关部门对编制投资估算的规定及要求并参照执行，才能较好地完成可研阶段投资估算的编制工作，从而达到对建设项目的投资控制。公共建设项目的投资总额，要按国家及主管部门制定的标准和参数，项目建设总规模、建筑标准和建筑配套设备的设计要求进行计算。

可行性研究阶段多采用建设投资分类估算法，即对构成建设投资的建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用、等分类进行估算。工程内容和费用构成齐全，估算标准合理，不高估冒算或漏项少算。选用指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应进行必要的换算或调整，以满足可研阶段的要求。

（1）建筑工程费，要与建设内容与规模相一致，建设标准要符合不同类型公共建筑的要求。

（2）设备购置费、安装工程费，为节约投资，对建筑材料、设备的选型，除了有特殊需要而国内又不能供应的先进技术设备，可从国际市场引进外，一般的设备均应立足于国内订货。

（3）工程建设其他费用，按照国家与地方相关标准计列，签订合同的按合同列入。