125121010郭元武地籍管理土地节约集约利用评价综述

土地节约集约利用评价综述

专业：12级土地资源管理

姓名：郭元武

学号：125121010

时间：二0一四年十二月

土地节约集约利用评价综述

郭元武125121010

[摘要]最新一轮的全国鬼城排行榜中，咸宁市不幸位列其中。毫无疑问，这就预示着咸宁市房地产项目的销售陷入了一个巨大的困境。那么，诸如“未来天地”这样的大规模楼盘要想摆脱这样一个困境，全面的做一个市场分析是至关重要的。本文主要通过介绍“未来天地”自身的基本信息，进而分析出它的主要客户群体，从而找到对其而言最为有效的营销策略。

[关键词]未来天地基本信息客户群体营销策略

1.土地节约集约利用的概念

1.1节约集约用地的内涵

节约集约用地：主要包括三层含义，一是节约用地，就是各项建设都要尽量节省用地，千方百计地不占或少占耕地；二是集约用地，每宗建设用地必须提高投入产出的强度，提高土地利用的集约化程度；三是通过整合、置换和储备，合理安排土地投放的数量和节奏，改善建设用地结构、布局，挖掘用地潜力，提高土地配置和利用效率。

节约集约利用土地的相关规定：

《节约集约利用土地规定》已经于2014年3月27日国土资源部第1次部务会议审议通过，现予以发布，自2014年9月1日起施行。

第一条为贯彻十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度，提升土地资源对经济社会发展的承载能力，促进生态文明建设，根据《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，制定本规定。第二条本规定所称节约集约利用土地，是指通过规模引导、布局优化、标准控制、市场配置、盘活利用等手段，达到节约土地、减量用地、提升用地强度、促进低效废弃地再利用、优化土地利用结构和布局、提高土地利用效率的各项行为与活动。第三条土地管理和利用应当遵循下列原则：(一)坚持节约优先的原则，各项建设少占地、不占或者少占耕地，珍惜和合理利用每一寸土地;(二)坚持合理使用的原则，盘活存量土地资源，构建符合资源国情的城乡土地利用新格局;(三)坚持市场配置的原则，妥善处理好政府与市场的关系，充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用;(四)坚持改革创新的原则，探索土地管理新机制，创新节约集约用地新模式。第四条县级以上地方国土资源主管部门应当加强与发展改革、财政、城乡规划、环境保护等部门的沟通协调，将土地节约集约利用的目标和政策措施纳入地方经济社会发展总体框架、相关规划和考核评价体系。第五条国土资源主管部门应当建立节约集约用地制度，开展节约集约用地活动，组织制定节地标准体系和相关标准规范，探索节约集约用地新机制，鼓励采用节约集约用地新技术和新模式，促进土地利用效率的提高。第六条在节约集约用地方面成效显著的市、县人民政府，由国土资源部按照有关规定给予表彰和奖励。

1.2节约与集约的区别与联系

节约用地，主要是从保护土地的角度来说的，是指通过一些政策．措施或技术手段，减少社

会经济发展对具有自然价值的土地造成不可逆的消耗。集约用地主要是针对人类主动的社会经济活动而言的，是指通过增加生产要素的投入、提高土地利用率、或优化土地利用结构等措施，从而使土地利用效率达到一个合理水平的行为。集约用地，强调用地方式；节约用地，强调用地效果．一般而言，集约用地必须导致节约用地；而集约用地是节约用地的主要手段，但不是唯一手段，节约用地还有其他更为广泛的措施选择。

1.3影响土地节约和集约利用的因素

宏观层次因素：土地利用结构以及与之相应的产业结构；中观层次因素：城乡、区域间是否统筹协调，土地资源是否统一配置、优化配置；微观层次因素：土地利用的用途和强度．用途方面主要看现状土地用途是否达到其利用条件所允许的适宜用途：强度方面主要看在既定用途务件下，其开发利用强度是否达到土地成本效益的最大化；微观层次因素：建设用地利用强度不是越高越好，当边际效益下降到边际成本的水平时，就达到了土地利用强度的最优值。法律、强制性技术标准等对土地利用强度构成合法性限制。土地集约利用强度＝Min(市场集约值，合法性集约值)，持有成本越低，最低利用强度也越低，越容易诱发圈地占地、土地投机等行为。

1.4节约和集约利用的4R原则

“减量化”(Reduce)，就是要节流，要控制新的土地粗放利用和浪费。

“再利用”(Reuse) ，就是要挖潜，要充分发挥存量土地的利用潜力

“再循环”(Recyc“)，就是要加强土地整理，把集约化水平提高以后多余的建设用地整理为耕地或其他农用地，实现资源的再生

“再思考”(Rethink)，就是要改变传统的土地利用模式，强化促进土地节约集约利用的速径、方式、手段和措施，通步形成自觉的节约和集约利用意识。咸宁未来天地，咸宁18万方文化旅游商业综合体。位于武汉“1+8”城市圈，坐落于温泉文教政务区核心地段，书台街58号，与湖北科技学院（原咸宁学院）无缝连接。距武咸城际铁路咸宁东站、咸宁新客运站分别不到1公里。项目所处温泉文教政务区是城市整体规划发展的主

2.土地节约集约利用的根本原因

2.1树立和落实科学发展观的要求

党的十六届三中全会提出，坚持以人为本，全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展，强调要按照统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放的要求，推进改革和发展。这就是全面完整的新的科学发展观。

要树立和落实科学发展观，第一，必须始终坚持以经济建设为中心，聚精会神搞建设，一心一意谋发展；第二，必须在经济发展的基础上，推动社会全面进步和人的全面发展；第三，必须着力提高经济增长的质量和效益，努力实现速度和结构、质量、效益相统一，经济发展和人口、资源、环境相协调，不断保护和增强发展的可持续性；第四，必须坚持理论与实际相结合，因地制宜、因时制宜地把科学发展观贯穿于各方面的工作。

2.2节约和集约用地是我国土地利用的唯一出路

节约和集约用地是由土资源有限性和我国土地基本国情决定的。当前，随着经济建设快速发展，建设用地供给的缺口很大，土地资源供需矛盾突出。在我国土地资源有限的情况下，惟一出路在于节约和集约用地，走“内涵挖潜”之路。利用好存量土地，提高土地利用率，以最少的土地役入，获取最在的利用效益，转变经济增长方式，由粗放的土地利用方式向集约化土地利用方式转变。

2.3坚持走可持续发展的道路必须实现由粗放的土地利用方式向集约土地利用方式的根本转变

可持续发展是科学发展观的核心内容。可持续发展是既满足当代人的需要，又不损害后代人

的利益。

长期以来，粗放的经济增长方式造成了土地资源的浪费。主要表现在一些地方搞GDP至上，盲目投资，低水平重复建设，拼资源、高浪费、低产出；建设盲目铺摊子，建宽马路、大广场，大量占用城郊良田；建设用地占地增长速度大大高于经济增长速度。这些都是粗放式的土地利用方式，其共同特点是占地多，产出率低，其后果是浪费土地资源，严重损害了子孙后代的利益。这种以巨大的环境和资源代价来换取眼前利益的方式已不适应我国国情。我国土地资源是有限的，人多地少的国情，要求必须改变经济的增长方式，提高土地利用率，科学用地。这就是走集约用地之路

3.土地节约集约利用的相关评价方法

3．1农用地集约利用评价方法

农用地集约利用对我国保障粮食安全和推进社会主义新农村建设具有重大的意义。长期以来，对农用地集约利用的研究仅涉及农用地集约利用内涵和评价指标体系方面农用地集约利用评价方法的研究成果相对较少。在农用地集约利用程度整体评价的研究中，王蒲吉等认为，在对农用地集约利用水平进行评价时应以定量计算为主，提出采用多因素加权综合评价方法模型来评价农用地节约集约水平。许月卿等采用多因素综合评价法进行农用地集约度评价。高永生等运用改进熵值法与多目标综合评价法相结合，阐述了农用地集约利用评价过程，连季婷等通过熵值法确定各指标权重，对各因素标准化值加权求和，得到农用地集约利用程度的评价分值。目前，对农用地土地集约利用研究主要集中在耕地。在耕地集约利用水平评价的研究中，张世文等通过层次分析法确定各评价指标的权重，采用多因素综合评价法对其进行评价；邵晓梅等分别采用综合评价法和神经网络两种方法、四级评价标准对耕地集约利用进行了评价；曹银贵等采用主成分分析法和层次分析法分别对该区的耕地集约利用程度进行了评价，并利用ArcGIs 9．2软件将两种方法的评价结果空问化以后进行了对比分析，得到了更为准确直观的评价结果。

3．2建设用地集约利用评价方法

城市用地集约利用评价：综合已有成果，从空间尺度将城市土地集约利用划分为宏观评价、中观评价和微观评价。宏观尺度是以整个城市的土地利用状况为评价对象，强凋城市综合效益；中观尺度是以城市功能分区(包括开发区)、用地类型等为评价单元，强调用地功能和结构的合理性；微观尺度则是以单块宗地为评价对象，强调单块土地上的投入产出效益。本文针对用地类型基于上述评价尺度(空问尺度)对土地集约利用评价的方法进行分类研究：①宏观尺度。在对城市土地集约利用整体情况评价的研究中。学者大多采用模糊理论评价法、主成分分析法、层次分析法、特尔菲法和多因素综合评价法。如宋戈、刘灵辉等分别采用模糊层次评价法和模糊综合评价法从宏观层面对土地集约利用水平进行了综合评价；王伟华、周飞等在将各指标数据标准化后，采用主成分分析法得出各因子的权数，再将各因子得分进行加权综合，得出样本的综合得分。从而得到土地集约利用程度的评价结果；王绍艳等以武汉市为例，采用层次分析法对武汉市城市用地集约程度进行了定量化评价；吴忠思等以荣昌县为例，采用多因素评价方法通过建立科学的指标体系对其城镇土地进行总体评价，定量反应土地集约利用现状与趋势l柏1；王铁成等以无锡市为例，采用特尔菲法和多因素综合评价法对城市建设用地节约利用水平进行评价；宋成舜等通过专家打分法，依据评价的指数、分指数、分指数指标对西宁市城市建设用地节约集约利用指标权重进行确定，获取了西宁市市区建设用地集约度值H21；许群等在分析怒江州土地利用现状的基础上，运用层次分析法和多因素综合评价法对怒江州的建设用地集约利用进行了评价。随着各学科的交叉与发展，一些学者在以上常用传统方法的基础上提出了一系列新的研究方法，如应用RS与GIS的技术方法、BP网络模型、理想点法以及上述方法的综合应用。如尹君等以石家庄为例，在以Rs为主结合调查获取所有指标信息的基础上，应用综合评价和人工神经网络模型对城市土

地集约利用进行评价㈨1；李永浮等应用GIs数据管理与分析技术、TOPSIs综合评方法对北京、上海等18个大城市市辖区的土地集约性进行了综合评价，较好地揭示了行政区划调整对大城市集约度的动态性影响H51；常胜等以湖北省鄂州市为例，通过建立城市土地集约利用评价的BP神经网络模型进行城市土地集约评价m1；谢菲采用TOPsIs法对宜春市各县市区建设用地集约利用情况进行评价，并通过分析各县市区建设用地集约利用的空间差异，挖掘各县市区土地集约利用的内部潜力[47J。杨驰等应用GIS数据管理与可视化表达基数、变异系数权重确定法、改进的TOPsIS综合评价方法对长沙、株洲、湘潭三个城市的土地利用集约程度进行综合评价m J。②中观尺度。基于中观尺度的评价主要是针对工业区、商业区、居住区和开发区用地节约利用评价，且集中在开发区的土地集约利用评价，采用的方法主要有层次分析法、特尔斐法、多因素综合分析法、模糊综合评价法、BP网络模型、基于Rs的人工神经网络模型、基于eIs的空间模型。谢敏等采用层次分析法和模糊综合评价法分别对居住用地、商业用地、工业用地3种用地类型的土地集约利用程度评价方法进行了探讨和实证分析；白云涛等采用层次分析法和多因素综合评价法对婺源工业园区土地集约利用情况进行了评价；刘庆青等以广东省某开发区为例，采用模糊综合评价法评价了开发区土地集约利用情况，从而验证模糊综合评价法在开发区土地集约利用评价中的有效性和准确性；李谦等以江苏南部某市中心城区为试验区，应用人工神经网络模型对其集约利用水平加以评价，证明了其评价结果的客观性、合理性与科学性；王力等在建立以遥感数据为主要数据源的城市土地利用潜力评价指标体系的基础上，以人工神经网络方法为主体的评价方法，构建了一个定量的土地集约利用潜力评价模型，并应用于对石家庄市土地集约利用潜力的评价；江立武等以南昌经济技术开发区为研究对象．构建GIS空间模型对其土地集约利用进行评价，应用Gls空间模型评价开发区土地集约利用程度，深入解释开发区土地集约利用状况㈣J，是开发区土地集约利用评价或评价结果动态更新的一种新技术。③微观尺度。目前学者

对宗地集约利用评价的研究尚处于起步阶段，基于微观尺度对城市土地的集约利用水平进行评价的研究较少。一方面由于国外人少地多，决定了土地集约利用迫切性不强，从国外可借鉴的经验较少。另一方面，国内对土地集约利用研究起步阶段较晚，研究集中在对概念和内涵的分析和界定以及对宏观尺度的集约利用水平进行评价，对微观尺度的探究不多。郑新奇等以济南市城区为例，采用理想值修正模型，在每个功能区内选择了若干具有代表性的宗地，通过实地调查，对土地集约利用的程度进行了分析评价；冯长春等着眼于微观尺度，采用多指标综合评价法，计算了每一个评价单元(宗地)的潜力值，在对北京市东城区进行实证研究的基础上，提出了对老城区城市土地集约利用潜力评价的评价方法；刘爱等运用综合评价法针对居住用地、商业用地和工业用地的典型宗地．测算出各类型宗地的土地利用集约度。农村居民点集约利用评价：我国目前建设用地集约利用研究，主要围绕着建设用地中的城市用地展开，关于农村居民点的研究主要集中在整理模式，整理潜力测算和农村居民点用地标准等方面。因此，对农村居民点土地集约利用评价研究处于探索阶段。部分学者对农村居民点集约利用程度评价进行了初步探讨。如佟香宁以湖北省枣阳市熊集镇为例，采用多因素综合评价方法对该镇农村居民点集约利用水平进行了评价；陈曦炜等利用多因素综合评价法对北京市海淀区农村居民点集约利用水平进行了评价，运用sPSs软件对各农村居民点的土地集约利用评价分值进行分析，并使用ArcGIs软件对评价结果进行了空间上的表达；石诗源等以江苏省为例，利用层次分析法来确定农村居民点用地集约利用评价指标的指标权重，采用加权求和法计算农村居民点用地集约利用评价分值，并采用spss分析软件绘制了江苏省65个地域单元的农村居民点集约利用评价分值的分布频率图，对各不同地域单元的农村居民点的集约利用情况进行了对比分析№引；江文亚等在GIs技术支持下，通过层次分析法确定了具有区域特色的指标体系，利用特尔菲法及综合指数模型法等计算了其集约利用程度和集约利用潜力；张清军用多指标综合评价法构建了农村居民点用地集约用评价模型，并用层

次分析法和因素成对比较法确定权重，对河北省省域农村居民点用地集约利用水平进行了测度，划分出了集约利用水平等级。总体比较来看，我国学者从不同的空问层次对土地集约利用评价的研究相对全面，但偏重于宏观和中观尺度的评价研究。一些学者借鉴国外的经验，并结合区域土地节约评价实践，提出了符合评价客体客观实际的评价方法。另一部分学者则立足于我国村镇建设用地的实际，初步探讨了我国村镇建设用地的评价方法，结果表明选用的评价方法较科学合理。还有一些学者对已用评价模型和方法进行了修证，并综合选用多种技术和方法碍出更符合实际的评价结果，促进了土地集约利用评价方法的发展。尽管针对不同用地类型基于不同的空问尺度的评价方法比较多元，但学者们在选用合理的评

4.提高土地节约集约利用水平的对策建议

一．以科学发展观为统领，不断加大土地节约集约利用工作力度。加强土地管理，严格保护耕地资源。

一是严格党政主要负责人国土资源保护责任制。按照国土资源法律法规和有关政策的要求，必须将辖区内耕地保有量、土地利用总体规划和年度计划执行情况以及国土资源保护和节约集约利用情况与党政主要负责人的政绩挂钩，一级抓一级，一级对一级负责，形成严格的责任追究机制。以控制建设用地规模为重点，以节约集约利用土地为核心，切实抓好耕地保护，严守耕地红线，确保守土有责、守土有方、守土有效。二是进一步增强国土资源管理的国策意识和法律意识。要通过不断加强对国土资源管理相关法律法规的宣传教育，进一步增强全社会国土资源管理的国策意识，提高全民国土资源保护的法律意识，形成知法、懂法、守法的舆论和社会氛围。教育广大党员干部树立正确的政绩观和科学的发展观，胸怀大局，着眼长远，切实增强土地法制意识和资源忧患意识，身体力行地做依法用地、节约集约利用土地的带头人。三是实行科学的国土资源管理考核机制。要将GDP总量、招商引资、财政收入等与土地资源消耗量结合起来，对单位GDP土地资源消耗少、节约集约利用程度高和创成“土地执法模范街道（乡镇）”的，给予农用地转用指标和资金奖励；对耕地保护不力、违法用地问题严重甚至被上级列为土地执法重点区域的，暂停用地报批并实施问责；对滥用资源和浪费土地的，除进行相应查处外，主要负责人及责任人不得升迁。建议将国土资源保护和节约集约用地情况列为每年政府年终综合考评的重要内容，凡违法用地、土地闲置浪费严重以及单位面积产出GDP、税收低于平均水平的实行“一票否决”。

二．以规划为龙头，切实推进土地资源的节约集约利用和经济社会的可持续发展。土地利用总体规划是对土地资源开发、利用、整治和保护在时间和空间上的战略安排，决定着土地节约集约利用整体效能的高低。

一是要确保土地利用总体规划对各类相关规划、建设的龙头地位。要重视土地利用总体规划的编制与完善工作，努力提高规划的前瞻性与可操作性，切实发挥土地利用总体规划的整体调控功能。各类与土地利用相关的专项规划（如城市规划、集镇规划、交通、水利规划等）凡与土地利用规划相抵触的都必须依据土地利用总体规划进行相应调整或修订，确保其与土地利用总体规划相衔接。二是切实维护规划的权威性和严肃性。基层党员干部特别是党政“一把手”要进一步增强法制意识，健全民主决策机制。今后，所有建设用地都必须在土地利用总体规划确定的建设预留地内选址，杜绝无视土地利用总体规划的现象发生，切实维护规划的严肃性。与此同时，要逐步从单一的项目选址规划向区域性详细规划转变，做到统一规划，有序建设，不断增强规划的权威性。

三是抓紧编制公共事业和公益事业等各类建设用地标准。按照节约集约用地的原则，在满足功能和安全要求的前提下，调整各类工程项目的用地标准，完善建设用地的标准体系。

三．以管理为抓手，努力保障土地资源的有效供给。

土地资源的有限性及经济发展对土地需求的迫切性是一对矛盾，迫使我们必须强化管理，寻求增量，保障有效供给。

一是从闲置土地入手“寻”增量。要充分利用第二次土地调查这一契机，认真细致地对辖区内土地利用现状进行认真调查摸底，对企业旧厂房改造利用情况，土地批而未供、供而未用、用而不足项目等进行全面清理，在摸清家底的基础上，一事一议，采取收取闲置费、等价置换、协议或无偿收回等方式予以处置。二是从空间入手“拓”增量。积极引导并鼓励企业利用地上地下空间。对企业通过平房改楼房，建造多层厂房，“多增资、少增地”，提高单位土地投资强度和建筑容积率的，不再增收土地价款和基础设施配套费。三是从项目入手“赚”增量。基层政府和各有关部门要着眼长远，放眼全局，从招商源头入手，变饥不择食的“招商引资”为资源节约型的“招商选资”，力求引进占地少、技术含量高、污染少、附加值高的产业和项目，以科技含量提高土地的投入产出率，实现土地资源利用效益的最大化。四是从财税政策入手“挤”增量。完善鼓励节约集约用地的财政、税收等经济政策，用经济杠杆引导新建项目加快资金、技术、人才等要素的投入，缩短项目建设周期，使有限的土地在更短的时间内产生应有的效益。鼓励已有企业通过技术改造和产品升级，不断提升产品的科技含量，提高企业用地的集聚度。积极探索批前审查、批中会审、批后跟踪、建后验收的全程监管机制及批后土地跟踪评价制度，对圈地不开发、土地节约集约利用不达标及工程迟迟不竣工等，明确退出和处罚机制。

四．以新机制为导向，不断拓宽土地节约集约利用的新领地。

节约集约利用土地是缓解土地资源紧张的现实途径，而实现土地资源的节约集约配置必须不断创新机制，充分发挥市场对资源的调节作用。一是严格执行工业和经营性用地“招、拍、挂”制度。在对经营性用地和工业用地全面实行“招、拍、挂”的基础上，进一步健全工业用地竞价机制，努力提高工业项目的准入门槛，不断提升土地利用效率和效益。二是大力推进建设用地的精细化管理。本着节约集约用地的原则，调整划拨用地目录，严格执行“划拨用地范围”和各类“建设项目用地标准”。同时，积极探索社会事业用地的有偿供给，用经济手段压缩土地需求，努力缓解城乡用地紧张矛盾。三是强化农村集体建设用地的节约集约利用与管理。严格执行农村集体建设用地政策，坚持“一户一宅”、宅基地面积不超标，鼓励建设多层农民公寓等。

四是建立节约集约用地的评价体系。相关部门应本着“布局集中、产业集聚、用地节约”的原则，在认真调研的基础上，尽快制定适合港闸经济开发区相关产业节约集约用地的评价考核细则，为今后确定工业用地规模、调整产业结构和产业布局、制定差异化产业政策等提供依据，为招商引资提供量化参数，使节约集约用地的工作更具可操作性。

五．以依法行政为根本，齐抓共管，不断提升全区国土资源利用的执法管理水平。要进一步加强国土资源管理执法工作，健全执法管理和节约集约用地的长效机制。

一是建立政府主导、部门联动、齐抓共管的执法监察机制。土地违法案件通常有干部参与，他们知法犯法，具有相当坏的示范性，影响极其恶劣。当前，建议从查处“以租代征”、闲置土地和各种严重破坏、浪费土地资源的违法案件入手，按照国家三部委联合下发的关于《违反土地管理规定行为处分办法》，把查事与处罚当事人和责任人结合起来，动真碰硬，切实加大对土地违法案件的查处力度，不断提高土地执法监察工作实效。各级国土、纪检、监察、建设、规划、公安、工商等相关部门要通过持续开展用地情况的执法检查，形成多部门联动、互相协调、共同推进的执法机制。二是加大日常的国土资源执法巡查的力度，及时制止土地违法行为发生的苗头。结合开展创建“土地执法模范县（市、区）”和“土地执法模范街道（乡镇）”活动，以加强国土资源执法队伍和作风建设为切入点，把创建活动寓于执法管理工作中，加大日常执法巡查力度，力求将土地违法行为消灭在萌芽状态。同时，以完善执法监管责任追究制度和问责奖惩制度为抓手，切实提高办案质量和结案率。对土地违法行为不制止或隐瞒不报、压案不查的，严肃追究有关领导责任；对典型违法违纪案件，要通过电视、报纸等媒体及时曝光，树立正气，教育他人，以儆效尤。三是提高国土资源管理的公众参与

度。按照“预防在先”和“早发现、早报告、早制止、早拆除”的原则，积极探索加强基层执法监察网络建设，不断完善土地执法巡查责任制度和上下联动制度。我们认为，村级土地执法监察信息员制度是一种有益的尝试，值得推广和完善。要广泛发动群众特别是广大农民群众积极参与，形成基层执法监察网络。此外，要鼓励并奖励人民群众举报土地违法行为，倡导、鼓励有关土地资源开发、土地节约集约利用等各类公益活动。总之，要逐渐形成政府主导、部门监督、公众参与的土地执法监管新机制，促进辖区国土资源保护和节约集约利用工作再上新台阶。

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