_房地产经纪概述

第一章房地产经纪概述

广东工贸-测绘系-WHX

§学习目标
1．掌握房地产经纪的概念和类型。
2．理解房地产经纪的特点及其存在的社会意义。 3．了解中国房地产经纪业发展历史、现状及趋势。

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4．了解西方房地产经纪行业发展概况。

房地产基础知识准备：房地产行业细分
房地产投资开发业房地产业房地产咨询房地产服务业房地产中介业房地产价格评估房地产经纪物业管理房地产产权产籍管理

第一节房地产经纪的概念和类型
经纪的含义：
在现实生活中，经纪即经纪活动，是社会经济活动中的一种中介服务行为，具体是指在市场经济条件下，为促成他人交易而从事的居间、行纪、代理及咨询等的有偿服务活动。

第一节房地产经纪的概念和类型
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一、房地产经纪的有关概念（一）房地产中介服务的概念
目前我国的房地产中介服务有广义和狭义之分。狭义的房地产中介服务是《城市房地产管理法》中所称的房地产中介服务，仅包括房地产经纪、房地产估价和房地产咨询三种经营活动。广义的房地产中介服务是指涵盖房地产商品的生产、流通、消费各个环节，包括房地产投资、土地开

发、项目建设、租售、售后服务等环节中所涉及的各项服务经营活动的
总和。

综合来讲，房地产中介服务是指房地产中介企业在房地产投资、土
地开发、项目建设、租售、售后服务等环节中向委托人提供的房地产经

纪、房地产咨询、房地产估价、房地产金融、物业管理等各项服务经营
活动。

从目前我国房地产市场运作情况看，可以根据房地产中介服务经营
活动的内容不同，将房地产中介服务分为房地产经纪服务、房地产咨询

服务、房地产估价服务、房地产金融服务和物业管理服务五种类型。

房地产业中的房地产经纪
房地产业不但涉及生产领域，而且进入流通领域和消费领域，横跨生产、流通和消费三个领域。

房地产经纪属于房地产中介范畴。

（二）房地产经纪的概念

房地产经纪，是指房地产经纪机构和经纪人员以收取佣金为目的，
为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。在上述定义中，应把握三个核心概念，即佣金、居间、代理。

1．居间
居间是指经纪机构和经纪人员向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的商业行为。 2．代理

代理是指经纪机构和经纪人员在授权范围内，以委托
人名义与第三方进行交易，由委托人直接承担相应的法律责任，并收取委托人佣金的商业行为。 3．佣金佣金是经纪机构完成受委托事项后

，由委托人向其支付的报酬。

二、房地产经纪服务的类型
“经纪”包括三个方面的内涵：
(1)经纪活动的中介服务对象是买卖双方，即通过提供信息和专业知识服务来进行“牵线说合”，促成买卖双方达成交易； (2)以获取佣金为目的，即经纪人提供中介服务，以赢利为目的，并以“佣金”方式取得其劳动服务的报酬； (3)中介服务活动是在充分尊重买卖双方权益基础上进行的。

经纪活动的主要方式 1
居间：是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金等经纪服务费的经济行为。居间是经纪活动中最为原始的一种方式。居间的特点是在撮合交易成功之前一般与委托人没有明确的法律关系。

经纪活动的主要方式 2
代理：指经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的经济行为。

经纪活动中的代理属于商事代理活动，代理人根据与被代理人达成的经纪合
同的规定从事相应范围、程度和时间等的交易活动的行为。代理活动中产生的权利和责任均由委托人承担。

经纪活动的主要方式 3
行纪：指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。有两个主要特征。经纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。

二、房地产经纪服务的类型

房地产经纪服务的基本类型有两种：房地产居间、房地产代理。（一）房地产居间

房地产居间是指房地产经纪机构和经纪人员向委托人报告订立房地产交
易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。

二、房地产经纪服务的类型
房地产经纪服务的基本类型有两种：房地产居间、房地产代理。（二）房地产代理

房地产代理是指房地产经纪机构和经纪人员以委托人的名义，在委托协
议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。

（三）房地产居间与房地产代理的区别房地产居间与房地产代理之间的区别主要体现在如下三个方面：第一，从交易的名义上看，房地产居间是房地产经纪机构和经纪人员以

自己的名义向其他人提供交易信息与机会；房地产代理是房地产经纪机
构和经纪人员以委托人的名义与第三方洽谈。

（三）房地产居间与房地产代理的区别第二，从交易活动的法律责任上看，房地产居间是买卖双方、中介方各自承担相应的法律责任；房地产代理是由委托人承担法律责任。第三，从经纪机构与委托人的关系上看，在房地产居

间活动中，经纪机

构与委托人相互之间是非连续性关系；在房地产代理活动中，经纪机
构与委托人相互之间有较长期的合作关系。

相关概念辨析
中介与经纪
中介：居中介绍或撮合经纪；是中介的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，其收

入的基本形式是佣金。

佣金和信息费
本质不同。信息费是出卖信息商品的销售收入，它从属于信息咨询业。

而佣金则是一种劳务收入，从属于各种经纪业。
效果不同。支付信息费满足了买方的信息需求。而支付佣金则是为了实现买方的某一具体目的，只有当目的实现了，一项经纪业务才算最

终完成，它作用的效果是有利于各种资源的合理配置。

佣金：经纪收入
经纪人从事经纪活动后获得的劳动报酬称为佣金，佣金是经纪收入的基

本来源。
经纪人的佣金是劳动报酬、风险报酬和经营收入的综合收入，是委托人依照法律规定或者双方约定，在完成了经纪业务后支付给经纪人的劳动

报酬，实现相应权益的一种主要表现形式。
佣金分为法定佣金和自由佣金两种。

佣金和回扣
佣金是经纪人开展经纪业务所得到的合理合法收入，它是由经营收入、劳动收入和风险收入构成的综合体。回扣既不是风险收入，也不是劳动收入和经营收入，而是由卖方转让给买方的一部分让利。在我国，暗中收受回扣属于违规违法行为。

第二节房纪的特点及其存在的社会意义
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一、房地产经纪的特点
房地产经纪作为一种房地产领域的中介服务活动，具有以下特点：
（一）房地产经纪的服务性房地产经纪活动是一种服务性的活动，房地产经纪业属于服务性行业。

服务具有三个特点：一是非实物性。二是生产与消费的同时性。三是不
可储存性。

（二）房地产经纪的专业性
房地产经纪是一项专业性极强的活动。在商品体系中，房地产是一种

极为特殊的商品。要把握其价格，房地产经纪人员需要有一定的房屋
建筑、房地产市场、房地产价格评估、金融知识、人文知识、房地产产权制度、房地产相关法律法规等方面的专业知识和从业经验。

（三）房地产经纪的地域性
房地产的空间固定性使房地产经纪活动具有很强的地域性。受各种条件
的限制，某一地区的房地产经纪人员常常只能掌握该地区的房地产商品和市场信息，一般仅在该地区范围从事房地产经纪活动。对于跨地域的房地产经纪机构，以及在不同地域的经纪业务，一般只能由在当地的经纪人员来具体操作。

（三）房地产经纪的地域性
由于房地产政策也有地方性特点，在房地产法律和国家宏观经济政策和

房地产产业政策的指导下，不

同省份、不同城市都制定了不同的地方性

法规与政策。因此，房地产经纪人员必须了解这些地方性房地产法规与

政策，才能适应不同地区房地产经纪活动的要求。

（四）房地产经纪的委托性
房地产经纪企业提供服务的前提是接受从事房地产各种经济活动的

当事人的委托，与当事人签订委托协议，明确委托事项和要求及双

方的权利义务关系之后，才开始提供客户所要求的特殊服务。

（五）房地产经纪的有偿性
房地产经纪企业从事经营活动，其目的是为了取得报酬、获得利润。

“服务”虽然是无形的，但它也是一种商品，需要按商品交换的原

则进行交换。房地产经纪服务的报酬和利润，表现为“房地产经纪

服务”的价格，即法律上讲的“佣金”。它是经纪服务活动完成

后，由委托人按照事先签订的委托协议确定的支付金额。

（六）房地产经纪的特定性
房地产经纪服务的质量主要取决于服务人员的专业水平和职业道德

素质，因而提供服务的人员必须是特定的专业人员。他们需要经过

一定的培训、教育和训练，取得相应的资格证书，并且还需注册生

效，方可从事房地产经纪业务活动。

二、房地产经纪存在的社会意义
（一）促成房地产交易，繁荣房地产市场（二）增进交易安全、保障交易公平（三）缩短交易时间、降低交易成本（四）提供广泛服务，提高人民群众的居住水平（五）充当投资者的良师，促进社会资源的合理配置（六）规范市场行为，加速房地产业的发展