_房地产经纪概述(3)

务的报酬最高不超过1个月的租金。

（四）日本房地产经纪营业保证金

为了使一般社会公众因持有牌照的房地产经纪人的不当行为导
致财务损失时能够得到赔偿，日本也设置了房地产经纪营业保证金。（五）日本房地产经纪业的运作日本房地产经纪业几乎全部以连锁方式经营，其组织方式分为三种形态：特许加盟连锁式、直营连锁式、加盟直营混合式。

三、我国香港地区房地产经纪业的概况
（一）香港地区房地产经纪业的立法 1997年5月香港立法局通过了《地产代理条例》，同年11月成立相应的执行机构──地产代理监管局，由专家、学者、社会人士为代表组成。 1999年1月1日正式推行《地产代理条例》。 1999年6月立法会通过《地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》

及《地产代理（裁定佣金争议）规例》，于1999年11月1日起正式实施。

（二）香港地区房地产经纪业的执业资格

地产代理发牌制度于1999年1月1日实施后，所有房地产经纪机构均须
取得牌照方可营业。地产代理监管局发出的牌照分为三类： 1．营业员牌照签发给受雇替地产代理工作的人士。持牌营业员不能独立经营房地产中介代理业务，只能以雇员身份，受雇于地产代理，并在其监督下从事地产代理工作，其雇主须对他的工作负责。营业员牌照是地产代理公司从业人员最起码的从业条件。

（二）香港地区房地产经纪业的执业资格 2．地产代理（个人）牌照签发给独资经营者、合伙人、实际管理公司业务的董事，或地产代理业务经理等身份从事代理工作的人士。 3．地产代理（公司）牌照

签发给经营地产代理业务的公司，不论其是否为有限公司。制度并无
规限一个代理人可持有多少间地产代理公司的牌照，但某一持有地产代理牌照的个人，同一时间只可担任一间公司的经理。

（三）香港地区房地产经纪佣金

香港一般佣金的收费为楼价的1%，地产代理人和营业员应当在交易前
与买卖双方商定佣金收费，以减少发生争执的可能性。香港房地产经纪佣金比例与其他国家相比相对较低，因此，实践中常出现地产代理人未经雇主同意私自收取佣金，或不按照规定的佣金收费率或数额收取，以及没有按照有关法律规定，适时报告银行、保险

公司或律师行所给予的额外佣金或

回扣。
为避免违规现象发生，一般要求地产代理人和营业员必须明示为客户提供服务所应收取的佣金，商定的佣金收费率或数额必须在地产代理协议中说明。

（四）香港地区房地产经纪纠纷处理

根据《地产代理条例》规定，在地产代理活动中出现的纠纷主要由
监管局负责处理。监管局有权在收到投诉以后主动对涉嫌触犯有关法规、

条例的行为进行调查，对触犯条例的人采取相应的制裁。佣金方面的争
议也主要由监管局做出裁定。监管局的裁决可以在地方法院登记，经登

记后的裁决在法律意义上相当于法庭的裁决。
此外，消费者委员会、警方及廉政公署也可处理在购买或租赁物业

过程中出现的纠纷。情节比较严重的纠纷，也可直接诉诸法律。

（五）香港地区房地产经纪信誉及风险赔偿为提高行业信誉，香港房地产经纪业已基本建立了告知制度，规定地产代理人有义务提供以下资料：权属及登记文件，物业的建筑面积、使用面积、允许用途、落成年份、权利及业主声明等。此外，地产代理机构在发布广告时，需要在广告中说明代理机构的认可名称、牌照号码及地址等。一般而言，无论是地产代理机构还是地产代理个人，在从事代理业务时一旦声誉受损，就很难在本行业中立足。对于风险赔偿，一般是根据双方已经签订的地产代理协议书，通过法律途径解决。

（六）香港地区房地产经纪业运作模式及运作程序
1．香港房地产经纪业运作模式其运作模式大体上可分为四种：（1）以房地产投资决策服务为重点的顾问型专业性中介代理模式此类代理机构以仲量行为代表。

（2）以租售代理为重点的实业型专业性中介代理模式
此类机构以中原地产代理有限公司为代表。（3）全面发展的综合性房地产中介代理模式此类机构以置业国际有限公司为代表。（4）管理型房地产中介代理模式

此类机构以会德丰属下的夏利文地产有限公司为代表。

2．香港房地产经纪业的运作程序

（1）受托。即经纪人接受委托，代理买方（或卖方）购买（或出售）
物业。（2）寻找。即经纪人通过各种渠道协助买方或卖方选择合适的对象。（3）商议。即经纪人接受有兴趣的买家咨询并引导其察看有关物业。同时协助买卖双方议定价格及其他条件，签订临时合约或意向书，交换代表律师姓名，买家交付临时定金。（4）审查。由卖方律师将有关物业的地契文件送交买方律师阅，确

认卖方的产权清楚无误。买方查验有关物业，确保情况满意。
（5）订约。即由经纪人联络双方律师，签订合约。（6）成交。买方付足余款，卖方将物业及有关地契

资料按正式买卖合约交予买方，双方签署《产权转户契约》。（7）注册。产权转户后，由买方律师将有关产权转户契约在田土厅注册。

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四、我国台湾地区房地产经纪业的概况
（一）台湾地区的房地产经纪业立法
1999年2月，台湾最高立法机构审议通过了《不动产经纪业管理条例》。此后，主管机关相继发布的主要法律法规有： 1．《不动产经纪业管理条例施行细则》； 2．《不动产经纪业营业保证金缴存或提供担保办法》； 3．《不动产经纪业营业保证金管理委员会组织及基金管理办法》； 4．《不动产经纪营业员测定办法》； 5．《不动产经纪人专业训练机构团体及课程认可办法》； 6．《不动产说明书应记载及不得记载事项》； 7．《不动产经纪业或经纪人员奖励办法》； 8．《不动产经纪人员奖惩委员会组织规程》。

（二）台湾地区的房地产经纪佣金
台湾《不动产经纪业管理条例》指出，经营中介业务者，应依据实际

成交价金或租金按主管机关规定的报酬标准计收，并由“内政部”规定：
“不动产经纪业或经纪人员经营中介业务者，其向买卖或租赁之一方或双方收取报酬之总额合计不得超过该不动产实际成交价金6%或一个半月之租金。”同时指出这一报酬标准为收费的最高上限，并非主管机关规定的固定收费比率，经纪业或经纪人员仍应本着公平竞争原则个别订立明确的收费标准，并在业务操作中将收费标准及收取一方或双方的比率记入销售或租赁委托契约，不得有联合垄断或显失公平的行为。

台湾房地产经纪机构收取报酬的方式较多，主要有四种：

1．固定费率，不赚超价，如太平洋房屋，其佣金费为成交价的4%。
2．固定费率，超价部分由卖方和经纪人对分，固定费率约为2%～3%。

3．不付佣金，完全赚取超价。
4．固定费率，超价归经纪人。

而对于租赁介绍，如果介绍成功，则由出租人支付一个月或半个月租金额
给经纪人作为介绍费。

（三）台湾地区的房地产经纪营业保证金
该制度的主要内容有： 1．房地产经纪机构必须按规定缴纳营业保证金才能依法执业。 2．若房地产经纪机构与消费者发生交易纠纷，经仲裁委员会或基金管理委员会裁决房地产经纪机构应当赔偿，则由营业保证金在机构缴存的额度内代为赔偿，并通知经纪机构补足保证金额度。 3．房地产经纪机构解散并注销了房地产经纪服务业务，在办理了注销营业证明一年后，可以向基金管理委员会申请退还保证金。 4．营业保证金以定期方式存于银行，其孳息用于同业公会会议、办理教育培训等有益于房地产经纪行业发展的活动。

（四）台湾

地区的房地产经纪纠纷处理
台湾房地产经纪业的主管机关与经纪机构普遍设置投诉电话，受理消费者的投诉。交易过程中发生的纠纷通常由经纪机构调查处理，主管机关接受的投诉一般委托同业公会或经纪机构进行调查处理。台湾于1996年底成立了“不动产纠纷仲裁委员会”，凡对房地产经纪纠纷调解不成者，可由当事人向纠纷仲裁委员会申请仲裁。此外，受理消费者申诉不动产纠纷案件的民间团体有消基会、仲裁协会，政府单位则有公平会、消保会等。

（五）台湾地区的房地产经纪业务 1．对买方的服务内容（1）提供市场分析，充当投资置业顾问。（2）帮助买主对房地产进行估价。（3）帮助买主弄清房屋的产权问题。（4）提供资金运用与计划的资料。（5）提供购买房地产有关税费与其他知识的介绍。（6）房屋物件展示与促销活动。（7）带领现场看屋。（8）代办银行贷款。（9）提供房屋整修服务。

（10）提供搬家服务。
（11）提供换屋计划服务。（12）售后服务。

2．对卖方的服务内容
（1）接受卖方委托销售房地产。（2）提供市场调查与分析咨询。（3）提供销售房屋及税费须知。（4）销售前房屋的检修。（5）估价与鉴价服务。（6）提供广告宣传、促销与代理销售等服务。（7）提供由签订买卖契约至收完价金的一系列服务。（8）提供换屋计划与安排。（9）提供搬家服务。（10）售后服务。

复习思考题
1．房地产经纪服务的基本类型有哪几种？ 2．房地产居间与房地产代理有何区别？

3．房地产经纪的特点有哪些？
4．房地产经纪存在的社会意义体现在哪些方面？

5．目前我国房地产经纪业有哪些特点？
6．试述我国房地产经纪业的发展趋势。

实践与训练
调查你所在城市的房地产经纪业的历史、现状及发展趋势，并形成一份

调查报告。收集资料的途径包括上网（当地政府房地产主管部门网、当

地主要房地产经纪公司网）、报纸、杂志等。

案例分析
思考题：

1．你如何评价大学毕业生到房地产经纪业就业的前景？

2．有人认为房地产经纪企业应该把“做大做强”作为追求的目标，你如

何看待这种做法？