_房地产经纪概述(2)

房地产经纪的必要性
房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少

房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少

房地产信息不对称性决定房地产经纪必不可少

房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少
不可移动

构成要素极为复杂

难以通过经销商来流通

房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少
市场信息搜寻极其困难、成本高昂

房地产交易主体难以对交易标的进行市场比较

房地产交易中的谈判和决策非常困难

大多数房地产交易主体独立操作难以保证交易安全、顺利地进行

房地产信息不对称性决定房地产经纪必不可少
房地产商品和房地产交易的复杂性，强化了房地产市场的信息不对称。

房地产商品价值高昂，使得房地产交易中隐含的经济风险特别巨大。而

且，由于房地产涉及到各行各业的生产活动和广大人民群众的基本生

活，房地产交易中的经济风险很容易演变成社会风险

房地产经纪的作用
降低交易成本，提高市场效率

规范交易行为，保障交易安全

促进交易公平，维护合法权益

第三节中国房纪发展历史、现状及趋势
一

、我国房地产经纪业的发展简史（一）元、明、清时期
我国房地产经纪业是一个古老的行业，其产生和发展经历了漫长的

历史演变过程。我国房地产经纪人的出现可以追溯到元代，那时从事

经纪活动的人就已经大量存在。

第三节中国房纪发展历史、现状及趋势
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一、我国房地产经纪业的发展简史
（二）民国时期

民国时期，我国房地产经纪人大量出现，尤其是20世纪20～30年代之间
的十余年中，国内外的一些大房地产投资商大规模兴建高层大厦，以图

出租获利，使我国房地产业发展出现高潮，相应的房地产经纪活动也十
分活跃，出现了一大批专门从事房地产经纪活动的人员。

（三）建国初至改革开放以前建国初期，各大中城市的房地产交易量一度猛增，民间的房地产经纪活动仍较为活跃。北京当时专业的和兼职的房纤约有5000人左右。由于社会上对房屋需求量较大，使一部分不法房纤乘机利用

欺诈、威胁等手段，对房东、房客或房屋的买主、卖主进行敲诈，
索取高额纤费，哄抬房价。当时，整个房地产经纪活动比较混乱。

（四）改革开放至今

1978年改革开放以来，随着城市土地使用制度和住房制度的改

革，我国房地产业得到了迅猛发展，房地产市场逐步建立和活跃

起来，房地产经纪人顺应房地产市场发展的要求，也如雨后春笋

般发展起来。

二、我国房地产经纪业的现状
从目前来看，我国房地产经纪业呈现以下特点：
（一）房地产经纪机构规模小、数量大，吸收了大量的年轻人就业（二）出现了一些按现代企业制度运作的品牌企业（三）建立了房地产经纪人员职业资格制度，从业人员素质提高（四）政府对房地产经纪机构和经纪人员的管理进一步加强

（五）成立了房地产经纪业组织，行业自律得到强化

三、我国房地产经纪业的发展趋势
根据发达国家和地区房地产经纪业发展现状，结合目前我国房地产经纪业的实践，我国房地产经纪业的发展趋势将会体现在如下几个方面。（一）房地产经纪企业的规模化（二）房地产经纪服务的专业化

（三）房地产经纪业务的规范化
（四）房地产经纪业的信息网络化与共享化

（五）房地产经纪企业服务的品牌化
（六）政府、行业组织、经纪企业、消费者相互关系明晰化

第四节西方房地产经纪行业发展情况概述
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一、美国房地产经纪业的概况
美国的房地产经纪业起步于20世纪初，经过一百多年的发展，形成了一个成熟的房地产经纪服务业，在美国的房地产市场中起着主导作

用。目前，美国房地产经纪行业规模庞大，从业人员大约在120万至
150万人，行业运作十分规

范，房地产经纪人具有较高的社会地位。

（一）美国房地产经纪业的立法
美国房地产经纪业发达，对房地产经纪人的监管也较严格。规范房地产经纪业的法律有： 1．一般代理法。 3．各州的不动产执照法。 5．联邦法。 2．契约法。 4．各州相关法律。 6．职业伦理规范。

在这些法律中，不动产执照法是所有规范房地产经纪业的法律法规中最为严密的法令。

（二）美国房地产经纪行业的监管机构在美国，对房地产经纪业实施监管的主体有两个：一个是各州的房地产局或房地产委员会，另一个是房地产经纪人协会。 1．各州的房地产委员会各州房地产局或房地产委员会是执行经纪人员组织管理法的权力机构，该委员会通常通过三种方式来执行该法：一是拒发执照。二是扣留执照。三是吊销执照。

（二）美国房地产经纪行业的监管机构 2．房地产经纪人协会美国的房地产经纪行业实行民间行会组织自律管理。其中较著名的全国性行业组织有两个：一个是全国房地产师协会（NAR），成立于1908年，其会员为有执照的房地产经纪人──房地产师。另一个协会是全国房地产经纪人协会，成立于1947年，最初主要从事黑人房地产经纪业务。其会员是有执照的销售员──房地产士。

（三）美国房地产经纪业的执业资格美国的房地产经纪人员有销售员和经纪人之分，相应地分为销售员执照和经纪人执照两种。销售员相当于我国房地产经纪人协理的角色。持照销售员在房地产经纪人的指导下，以机构的名义协助开展房地产经纪业务，不得发起设立房地产经纪机构；只能执行经纪人指定的任务，无权签订契约和收取佣金；只能以经纪人的名义对外洽谈业务，只能经纪人负责。销售员的报酬由其与经纪人协商确定。

（三）美国房地产经纪业的执业资格

持照经纪人的主要职责是管理销售员和房地产经纪机构，是经营者、

管理者或者对外承担责任的人，可以发起设立自己的房地产经纪机

构，也可以加入其他房地产经纪机构，并以该机构的名义开展房地

产经纪业务

（四）美国房地产经纪佣金
在美国，房地产经纪业务的佣金率通常根据总销售额、销售房地产的种类和房地产经纪契约的类型而定。一般来说，对未开发土

地的转让销售佣金率为6%～10%，独户住宅的佣金率为3%～8%，大
型商用房地产的佣金率为3%～6%。若是房屋租赁，经纪人一般收取年租金的6%左右作为佣金。

（四）美国房地产经纪佣金

房地产经纪人完成经纪业务后，由经纪机构收取佣金。房地产经
纪人可以得到佣金的50%～90%，具体比例由房地产经纪机构的拥有者

或

其授权者确定。一般，在经纪机构中资历越深、成交业绩越突出的
经纪人，分得的佣金比例就越高，而且在机构内部自己有独立的办公

室。
根据美国反托拉斯法案的规定，房地产经纪机构负责人之间不能

互相交流其与经纪人的分成比例及收取客户佣金的数额，防止形成垄
断。

（五）美国不动产复原基金
为了弥补因某一持照房地产经纪人的不良行为给社会大众造成的损

失，美国各州都设立了房地产复原基金，该基金是由领照人在申请注册
时缴纳的特别规费或由执照持有人每年缴纳一定的金额形成。

该基金用于经纪人因过错而造成不能赔偿的损失，当需要房地产经
纪人进行赔偿时，则被告经纪人的执照会被暂时搁置，直到它偿还所赔

款项及附带罚金、利息等。如果基金不足以赔偿所有的受害人，则每个
受害人都将按一定的比例获得补偿。

（六）美国房地产经纪纠纷处理
消费者投诉房地产经纪人的渠道有两个：一是房地产经纪人协会；二是房地产局或房地产委员会下属的房地产仲裁委员会。两个组织都可以调处纠纷，并做出处罚决定。但两者不同的是，房地产仲裁委员会经政府授权，依法律规定行事，可以做出吊销执照的处罚决

定。而房地产经纪人协会，除依法律进行行业自律外，还从规范行业的
需要出发对会员提出高于法律的要求，协会可以对会员进行罚款或劝其退会。协会虽无权吊销经纪人执照，但由于协会在行业中的影响力，受其处罚的人很难再在经纪行业中立足，因此消费者一般会选择到房地产经纪人协会进行投诉。房地产经纪机构与经纪人之间的佣金分配争议也可由协会进行裁决。

（七）美国房地产经纪业务的运作方式

美国房地产经纪业务的运作方式主要有以下六种：
1．独家销售

2．开放式销售
3．独家代理

4．报底价销售
5．联网销售

6．优先购买

二、日本房地产经纪业的概况
（一）日本房地产经纪业的立法日本关于规范房地产经纪业的法规主要是1952年制定的《不动产交易法》，该法的主要内容有：就房地产经纪人的设置、考试、资格认定，执照的核发、更新、取消等作了详细的规定；对经纪业务内容、广告方式与内容、交易类型、订金金额限制、损害赔偿的预定等事项也作了具体规定。

二、日本房地产经纪业的概况
（二）日本房地产经纪业的执业资格日本房地产经纪人制度中的专业人员称作“交易主任”。申请人须高中毕业，修满一定时数的房地产专业课程，具有实践经验，通过资格考试，才能取得“交易主任证”，该证的有效期为三年，三年期满，应

申请换发新证书。

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