关于规划管理中建筑密度有关问题的思考

关于规划管理中建筑密度有关问题的思考宋迎春　　曹亚美

【摘要】经营性用地建筑密度是开发强度的

一项重要技术参数，科学地计算建筑密度，能够保

护公共利益和防止腐败现象滋生蔓延。本文以有

永久性顶盖的加油站、车棚、货棚、站台以及地

下室、半地下室等一些建筑物的建筑密度核算为

例，探索科学合理的计算方法，以维护公共利益

并兼顾建设单位的利益。

【关键词】建筑密度；核算

建筑密度的大小是衡量一个城市居住等环

境的综合性指标，也是影响建设单位经济利益的

重要技术参数，因此在一定程度上，建筑密度意

味着房屋的间距大小、绿地、室外活动空间的多

少、采光通风等卫生条件及消防条件的优劣和居

住环境质量的高低，同时也影响建设成本和经济

效益。因此建筑密度成为当今规划建设，特别是

商业、居住开发建设中极为敏感的指标。随着经

营性土地出让制度的深化和规划管理的日趋规

范，作为规划管理部门如何解决环境与效益、规

划与开发的矛盾，创造一个良好的城市环境尤为

重要。

规划管理部门对土地开发强度指标审查工作

也将成为工作的重中之重。我们在规划管理实践

中遇到些难以确定的建筑密度问题，如有永久性

顶盖的加油站、车棚、货棚、站台以及地下室、半

地下室等的建筑密度如何计算等。制定统一的计

算尺度是审查建设单位是否按开发强度规划和规

范规划管理人员的工作行为，保护公共利益和防

止腐败现象滋生蔓延的有效途径。为此，我们进

行尝试性探讨和研究。

根据《城市规划基本术语标准》（ＧＢ／

Ｔ５０２８０－９８），建筑密度是“一定地块内所有建筑

物的基底总面积占用地面积的比例（％）”。在规

划管理实践中，有永久性顶盖的加油站、车棚、货

棚、站台以及地下室、半地下室等一些建筑物、构

筑物按照建筑密度的定义来计算建筑密度有不科

学之处。在维护公共利益的同时如何兼顾建设单

位的利益，我们作出如下探索。据建筑密度的释义，有永久性顶盖无维护结构的加油站、车棚等建筑因其底层占地面积仅计算基底柱、支撑结构的面积与基地面积比率，建筑密度微乎其微，以此来计算建筑密度很显然是不科学的。事实上有永久性顶盖无维护结构的车棚、货棚、加油站等对基地的空间环境的影响，以及人的视觉感受还是比较明显的。如果按其水平投影面积计算建筑密度，不符合建筑密度规定而且对开发效益产生影响。事实上他们结构具有通透性，与围合的基底面积的环境影响是不能等同的。在我们规划管理实践中，我们以《建筑工程建筑面积计算规范》（ＧＢ／Ｔ５０３５３－２００５）（以下简称《建筑面积计算规范》）３．０．１９条“有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的１／２计算。”为依据，规定将此类建、构筑物其顶盖水平投影面积的一半计算建筑密度，通过规划管理和实践，建设单位和城市环境取得了双赢，应该是科学的、可行性，也是比较切合实际的。筑的地块建筑密度的核算二、对有地下室、半地下室地块建筑密度的核算《江苏省城市规划管理技术规定》（２００４年版）（以下简称《省技术规定》）３．４．１．１条“居住区绿地率不小于３０％。居住区内绿地，应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地，其中包括了满足当地植物绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地。”《建筑面积计算规范》中地下室定义为“房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的１／２者为地下室。”半地下室定义为“房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的１／３，且不超过１／２者为半地下室。”根据此解

释地下室、半地下室可突出室外地平面１／２，地

下室、半地下室是应该计算建筑密度的。在居

住区综合技术经济指标核算中，有些满足绿化覆

土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋http:///
一、对有永久性顶盖，无维护结构的加油站、车棚、货棚、站台等建

规划管理　　　规划研究３６

顶面积部分的用地既计入了绿地率，又计入了建

筑密度，这样总用地比例超过了１００％。为此当

地下室、半地下室的顶板面不高出室外地面且满

足绿化覆土要求，方便居民出入时，因其对人

视觉感受及空间环境没有影响，故不计入建筑密

度，将其计入绿地率；当地下室、半地下室的顶

板面高出室外地面０．９米以下且满足绿化覆土要

求，方便居民出入时，考虑其对人视觉感受及空

间环境造成了一定的影响，我们按各１／２分别计

入建筑密度和绿地率；当地下室、半地下室的顶

板面高出室外地面０．９米以上时，因其对人视觉

感受及空间环境已有很大程度的影响，地下室、

半地下室基底外围面积应计入建筑密度，而开发

商所植绿化只是作为商品房的卖点之一，不重复

计算绿地率。算，《建筑面积计算规范》）３．０．２４条第７小条“无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯”不应计算建筑面积。因其占地极小且无永久性顶盖，通透性好，故不计算其建筑密度。自动扶梯、自动人行道建筑密度的计算。室内的自动扶梯、自动人行道已列入建筑密度中，但室外自动扶梯、自动人行道依据《建筑面积计算规范》３．０．２４条第８小条“自动扶梯、自动人行道”不计算建筑面积的规定，可列入场地道路用地，不计算建筑密度。为使建筑密度、容积率等开发强度指标统一计算尺度，我市出台了《大丰市市区经营性建设用地容积率、建筑密度规划管理暂行办法》，通过这样的规划实践，改善了城市环

境，提升了城市形象，同时通过制度抑制腐败

土壤的滋生，提高了规划管理水平。

【参考文献】三、对室外楼梯、自动扶梯、自动人行道地块建筑密度的核算

室外楼梯我们根据《建筑面积计算规范》

分为有永久性顶盖的室外楼梯和无永久性顶盖的

室外楼梯两种情况。对于有永久性顶盖的室外楼

梯的建筑密度计算，依据《建筑面积计算规范》３．

０．１７条“有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物

自然层的水平投影面积的１／２计算。”据此，在规

划实践中，有永久性顶盖的室外楼梯，我们按其

底层的水平投影面积的１／２计入建筑密度。

对于无永久性顶盖的室外楼梯的建筑密度计［１］城市规划基本术语标准．（ＧＢ／Ｔ５０２８０－９８）．［２］建筑工程建筑面积计算规范．（ＧＢ／Ｔ５０３５３－２００５）．［３］江苏省城市规划管理技术规定．（２００４年版）．【作者简介】宋迎春，大丰市规划建设局副局长，注册城市规划师曹亚美，大丰市规划建设局，注册城市规划师（上接第１５页）

五、结语

“保护环境与资源，走可持续发展道路”

已成为世界各国之共识。在亚太地区环境与发展

大会上，亚太议员环发会执委会代主席彼得?哈

德森提出的“环境保护走在经济发展的前头”的

观点将成为我国共同努力的方向。我国作为一个

发展中国家，应该借鉴国外的先进经验，正确处

理好公路建设与环保的关系，严格执行公路环保

的“三同时”制度，将环保设施与公路主体工程

同时设计、同时施工、同时投产的环保政策正在

落到实处，同时加快环保法规建设，增加环保的

科技投人，强化建设中的环保措施的落实，特别

是在项目的早期阶段，就必须将注意力集中在环

境问题上，要从根源上制止令人不快的麻烦或污

染，而不是被动的应付其后果。总之，我们应该走可持续发展的高速公路建设之路。【参考文献】［１］冯正霖．公路交通与可持续发展战略［Ｊ］．公路，２００２年１１月．［２］马春燕，王均利．脆弱生态地区高速公路建设的环境问题分析［Ｊ］．山西交通科技，２００６年２月．［３］祁文前．高速公路施工与环境保护［Ｊ］．石家庄铁道学院学报，２００６年３月．［４］谢长怀，张纪成．关于江苏高速公路可持续发展的研究［Ｊ］．江苏交通，２００３年６月．［５］龙绩．　高速公路设计中如何实现可持续发展战略的探讨［Ｊ］．华东公路，２００５年８月．【作者简介】汤敬忠，南京高新区管委会规划建设处，工程师

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