大型商业综合体项目工程管理实施规划编制指引..doc

大型商业综合体项目工程管理实施规划编制指引资料目录li 1工程项目概况 2 li 1.1工程概况 2 li 1.2项目定位介绍 2 li 1.3平面图 2 li 2建筑市场资源分析 2 li 3工程管理难重点分析 3 li 4内部综合体项目工程建设经验借鉴 6 li 5工程管理模式与项目组织机构 7 li 5.1工程管理模式介绍 7 li 5.1.1完全的施工总承包和施工总承包管理 7 li 5.1.2土建施工总包＋机电、幕墙、装修等发展商指定分包 8 li 5.1.3自行工程总承包模式 9 li 5.2工程管理模式分析 9 li 5.2.1合理选择工程管理模式 9 li 5.2.2上市公司推荐工程管理模式 13 li 5.3组织机构 13 li 5.3.1项目部组织架构图 14 li 5.3.2主要岗位职责 15 li 5.4工程管理制度 18 li 6信息管理 19 li 6.1内部信息管理 19 li 6.2档案资料管理 19 li 7项目建设目标 19 li 8合约规划 20 li 8.1合同文本 23 li 8.1.1工料规范 23 li 8.1.2工程量清单 23 li 8.2合同管理 24 li 8.2.1项目合同招标、预审 24 li 8.2.2项目合同议标定标、订立 24 li 8.2.3项目合同实施、付款结算 25 li 8.2.4项目合同履约评价 26 li 9成本管理规划 26 li 9.1成本目标 26 li 9.2设计阶段成本控制 27 li 9.3施工阶段成本控制 27 li 9.3.1成本控制要点 27 li 9.3.2工程进度款控制 27 li 9.3.3变更签证及索赔控制 28 li 9.4结算阶段成本控制 28 li 9.4.1结算审核 28 li 9.4.2结算分析 29 li 9.4.3合同纠纷 29 li 10进度管理规划 29 li 10.1项目总进度计划 30 li 10.1.1工程总进度计划 30 li 10.1.2图纸计划 31 li 10.1.3方案编制计划 31 li 10.1.4材料设备供应商及指定分包定标计划 31 li 10.1.5材料设备报审计划及进场计划 32 li 10.1.6大型施工机械进出场计划 32 li 10.1.7检验及验收计划 32 li 10.2进度保证措施 32 li 10.2.1前期及外围因素控制措施 32 li 10.2.2现场管理协调措施 33 li 10.3进度纠偏措施 35 li 11质量管理规划 36 li 11.1质量目标 36 li 11.2质量标准 36 li 11.3样板管理 37 li 11.3.1样品陈列间 37 li 11.3.2施工工艺样板 37 li 11.3.3移交样板 38 li 11.4质量控制与验收 40 li 11.4.1设计质量的控制 40 li 11.4.2工程质量通病分析 42 li 11.4.3质量通病的预控以及处理专项方案 42 li 11.4.4方案审查及技术交底 43 li 11.4.5关键质量指标的监控及检验办法 45 li 11.4.6施工过程验收及工序控制 49 li 11.4.7联合验收 49 li 11.4.8移交租户前的验收 49 li 11.4.9竣工验收及移交 50 li 12设计及深化设计规划 50 li 12.1高品质与设计成本管理 50 li 12.2施工图设计单位的管理 51 li 12.3图纸管理 52 li 12.4图纸会审、变更洽商 52 li 12.4.1设计交底及图纸会审 52 li 12.4.2变更洽商 52 li 12.5材料定样 54 li 12.6深化设计管理 55 li 12.6.1深化设计范围 56 li 12.6.2各专项设计 56 li 12.6.3深化设计的审核 56 li 12.6.4预留预埋 56 li 12.7建筑节能规划 59 li 13前期准备 59 li 14对承包商的管理 59 li 14.1对总承包商的管理 59 li 14.1.1项目经理及主要管理人员 59 li 14.1.2对总平面规划的管理 60 li 14.1.3总包对指定分包的照管规划 60 li 14.2对指定分包的管理 61 li 14.3对独立承包商的管理 61 li 14.4对甲供材的管理 61 li 15对监理的管理 61 li 15.1监理的选择原则 61 li 15.2监理组织机构 62 li 15.3监理方案 62 li 16对第三方顾问的管理 62 li 16.1成本顾问 62 li 16.2专业顾问 62 li 17对租户的管理 63 li 17.1租户管理规划 63 li 17.2租户移交 64 li 17.3租户装修配合及管理 65 li 18安全文明施工及环境管理 65 li 18.1安全管理 65 li 18.2施工消防管理 65 li 18.3文明施工 66 li 18.3.1施工现场标识系统 66 li 18.3.2施工主入口大门 66 li 18.3.3施工主入口形象要求 66 li 18.3.4临时围墙设计 66 li 18.3.5施工单位现场办公室要求 66 li 18.3.6项目部人员配备要求 66 li 18.3.7现场道路 66 li 18.3.8卫生间 66 li 18.4环境管理 67 li 18.5成品保护 67 li 19验收移交 67 li 19.1消防验收 67 li 19.2竣工验收 67 li 19.3移交 67 li 20项目报建流程及外部协调 68 li 20.1项目报建流程 68 li 20.1.1工程报建审批 68 li 20.1.2工程报建审批流程图 69 li 20.2项目外部协调 71 li 21风险控制 72 li 21.1外部风险 72 li 21.1.1价格风险 72 li 21.1.2市场风险 72 li 21.1.3招商风险 72 li 21.1.4法律、政策风险 72 li 21.2过程合规性评价 73 li 21.3项目建设中可能出现的风险 73 li 21.3.1进度延误 73 li 21.3.2质量事故 73 li 21.3.3负面事件 73 li 21.3.4承包商履约能力评价 73 li 21.4租户移交风险 74内容简介1.编制目的
　　综合体项目是商业地产的主要产品形式在未来发展中商业地产的比例也将不断增大。综合体项目的工程管理涉及面广对发展商的管理要求高如何在保证高品质条件下实现综合体项目的快速开发是关键所在。对综合体项目提前进行科学的工程管理实施规划并依据规划有序地进行管理是达到开发周期更短、质量更优、成本更低、现场安全文明更有保障的工程管理目标的有效途径。本指引用以明确对大区及城市公司的综合体项目工程管理实施规划的编制要求。
　　2.适用范围
　　适用于所有综合体项目的工程管理实施规划编制工作；除综合体外的其他商业地产项目也可参考本指引。
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　　6信息管理
　　6.1内部信息管理
　　内部文件流转是否顺畅对项目部能否准确高效的完成建设任务有很大影响为了使项目部内部形成一个健全顺畅的文件流转环境。项目部应制定一套严密、高效的项目文件体系、印章使用办法和图纸管理流程可以结合项目部组织架构和OA系统建立项目信息系统尽量实现项目信息传递扁平化可追溯性达到项目部高效运作的目的。
　　6.2档案资料管理
　　竣工资料备案工作也应安排专人负责持续跟进提前筹备以顺利通过档案局验收不影响最终的竣工验收。
　　档案资料的管理要注重过程管理及时收集避免人事变动后或者时间拖长后丢失也避免累积到竣工前才临时突击集中整理资料。
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　　81页编制于2011年。